Parlementaire ontwikkelingen rond huurregulering in Nederland: enkele lichtpunten voor residentiële beleggers

Om het aanbod van huurwoningen op peil te houden, heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bij brief van 20 april 2026 – vooruitlopend op een meer omvangrijke evaluatie van de Wet betaalbare huur in de eerste helft van 2027 – een vijftal maatregelen aangekondigd. We lichten die hieronder toe.

De voorgestelde maatregelen

De eerste maatregel ziet op een aanpassing van de WOZ cap. Eerst een korte recap op de achtergrond van deze WOZ cap. Om de locatie van een woning mee te laten wegen in het puntenaantal (en daarmee de huurprijs) is in 2015 de WOZ-waarde (een substantieel) onderdeel geworden van de WWS-waardering van huurwoningen (ter vervanging van de daarvoor geldende ‘woonvorm’ en ‘woonomgeving’ punten).

Omdat de WOZ-waarde in de afgelopen tien jaar hard is gestegen en dus bepalender was geworden voor het aantal WWS-punten, is sinds 2022 het aandeel van de WOZ-waarde in de WWS-waardering gemaximeerd op 33% met als doel dat dat huurwoningen niet enkel door een hoge WOZ-waarde in het vrije segment terechtkomen. Thans geldt dat als een huurwoning door de WOZ-cap terugvalt tot onder de 187 punten, deze woning als middenhuur kwalificeert en de huurprijs mag worden gevraagd die correspondeert met 186 punten.

De eerste nu voorgestelde maatregel is bedoeld om deze cap weer te verzachten. De maatregel introduceert een WOZ-prijsopslag die inhoudt dat voor een dergelijke woning (middels de WOZ-prijsopslag) een maximale huurprijs geldt die behoort bij het aantal punten dat de woning zou hebben zonder de WOZ-cap. Een woning die zonder WOZ-cap bijvoorbeeld 200 WWS-punten heeft, kwalificeert nog steeds als middenhuur maar mag door de WOZ-prijsopslag worden verhuurd voor de huurprijs die correspondeert met 200 WWS-punten. Feitelijk is dat per vandaag een opslag van EUR 96,11 (het verschil tussen EUR 1228,07 voor 186 punten en EUR 1324,18 voor 200 punten).

In de markt is al enkele jaren geluid opgegaan voor het in zijn geheel laten vervallen ofwel het verhogen van de WOZ-cap. De minister stelt een alternatieve tegemoetkoming voor middels de WOZ-prijsopslag. Deze vormgeving maakt het samenstel van regels niet eenvoudiger. Tegelijkertijd zou het verhogen of geheel laten vervallen van de WOZ-cap uiteraard veel verregaander consequenties kennen, want – zoals het voorbeeld hiervoor laat zien – is deze opslag in de praktijk waarschijnlijk (veel) lager dan het verschil in huur dat voor zo’n woning gevraagd zou worden als die in het geliberaliseerde segment zou vallen. Deze maatregel geeft een verhuurder dus iets meer lucht, maar de praktijk moet uitwijzen of het echt het tij zal keren in de gestarte uitpondgolf.

De tweede voorgestelde maatregel ziet op buitenruimte. Onder het huidige WWS krijgen huurwoningen zonder buitenruimte een aftrek van vijf punten. Nu het realiseren van buitenruimte (met name in grote steden) niet altijd mogelijk is, stelt de minister voor deze minpunten te schrappen.

De derde voorgestelde maatregel beoogt de WOZ-waarde van kleine rijksmonumenten (tot 40 m²), die vanwege hun gunstige ligging vaak gewild zijn, zwaarder te laten meewegen in de WWS-punten. Hoe dit er concreet uit komt te zien, is nog onbekend.

Onder de huidige regelgeving kunnen verhuurders tijdelijke huurovereenkomsten sluiten met studenten die uit een andere gemeente komen (dan wel uit het buitenland). Aangezien particuliere verhuurders van studentenwoningen in de praktijk de voorkeur geven aan tijdelijke huurovereenkomsten, worden studenten uit de eigen gemeente daardoor benadeeld. De vierde voorgestelde maatregel maakt het mogelijk ook met deze studenten een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten.

Volgens de minister bieden deze vier maatregelen met name verlichting voor (private) verhuurders van bestaande woningen. Doel is deze per 1 januari 2027 (of zoveel eerder als mogelijk) in te voeren .

Naast bestaande bouw, vraagt volgens de minister ook de nieuwbouw van middenhuurwoningen aandacht. Sinds de Wet betaalbare huur geldt een nieuwbouwopslag van 10% gedurende een periode van 20 jaar na oplevering voor middenhuurwoningen waarvan de bouw is gestart vóór 1 januari 2028. Door het aanhoudende tekort hieraan heeft de minister als vijfde maatregel besloten deze nieuwbouwopslag met vier jaar te willen verlengen, dus tot 1 januari 2032.

Een tweetal aandachtspunten

De concrete uitwerking van de maatregelen is nog niet duidelijk. De volgende aandachtspunten merken wij echter graag alvast op:

Wij zien geen wettelijke mogelijkheid om de voorgestelde optimalisaties toe te passen op lopende huurovereenkomsten, dit zou betekenen dat de aangekondigde maatregelen uitsluitend verlichting bieden bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst.
Ervan uitgaande dat de WOZ-prijsopslag zal worden toegevoegd aan artikel 8a van het Besluit huurprijzen woonruimte, waar ook de reeds bestaande (rijks)monumentenopslag en nieuwbouwopslag zijn gestipuleerd, verwachten wij dat diverse opslagen niet met elkaar mogen accumuleren. Conform lid 7 van dit artikel dient ieder van de opslagen namelijk te worden toegepast op de maximale huurprijs die volgens het WWS-stelsel in rekening mag worden gebracht. Dat betekent feitelijk dat bij een nieuwbouw middenhuurwoning die de in ons voorbeeld genoemde WOZ-opslag van EUR 96,11 zou krijgen, niet ook nog de 10% nieuwbouwopslag over deze EUR 96,11 zou gelden. Het lijkt overigens logisch dat dit wel mogelijk zou zijn, dus mogelijk kan de minister hier nog rekening mee houden bij de invoering van haar maatregelen.