Ik ben een (ver)huurder van een kantoor- of winkelruimte. Kan ik (ver)huurder aansprakelijk stellen voor geleden schade indien de gehuurde ruimte, of het hele winkelcentrum of kantoorgebouw, omwille van het Coronavirus wordt gesloten?
Een sluiting kan zich voordoen volgens, grosso modo, twee scenario’s: (i) de (ver)huurder beslist uit eigen beweging om de gehuurde ruimte te sluiten, (ii) de overheid legt een sluiting op.
Sluiting uit hoofde van een overheidsmaatregel
Tot op heden is er in Nederland nog geen sprake van een algemene maatregel uit overheidswege die opdraagt een winkelcentrum of kantoorruimte in zijn geheel te sluiten. Wel is door de overheid afgekondigd dat landelijk alle scholen, eet- en drinkgelegenheden, sport- en fitnessclubs, sauna’s, seksclubs en coffeeshops (ten minste) tot 6 april 2020 gesloten dienen te blijven. Lokaal kunnen aanvullende maatregelen gelden. Als een (ver)huurder op last van de overheid gehouden is het gehuurde te sluiten, zal (ver)huurder daarvoor in beginsel niet aansprakelijk zijn. Dit is een omstandigheid die naar geldende verkeersopvattingen waarschijnlijk niet voor rekening van de (ver)huurder dient te komen. Indien de verhuurder namelijk zelf niet over zou gaan tot deze maatregel is de huurder alsnog gehouden tot sluiting van de gehuurde ruimte. De huurder heeft namelijk ook op grond van de AB de verplichting instructies van overheidswege op te volgen en heeft daarnaast als werkgever de verplichting om te zorgen voor een veilige werkomgeving. Dit houdt in dat zij de werknemer niet mag blootstellen aan het risico op besmetting door het Coronavirus. De verhuurder kan onder deze omstandigheden ook geen beroep doen op de exploitatieplicht (die inhoudt dat een huurder het gehuurde daadwerkelijk en zelf dient te gebruiken) die in de AB is opgenomen.
Sluiting door de verhuurder uit eigen beweging
Hoewel de verhuurder op basis van de standaard ROZ overeenkomst geen actieve verplichting heeft om maatregelen tegen het Coronavirus te treffen, kan het – vanuit het beginsel van goed verhuurderschap – toch wenselijk zijn schadebeperkende maatregelen te treffen.
Zo kan een verhuurder bij een bevestigd geval van Coronabesmetting over willen gaan tot sluiting van het pand, ondanks het feit dat het Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (RIVM) of de Gemeentelijke Geneeskundige Dienst (GGD) sluiting niet adviseert of voorschrijft. Een beslissing tot sluiting uit eigen beweging kan onder omstandigheden toerekenbaar zijn aan de verhuurder en derhalve leiden tot een bepaalde mate van aansprakelijkheid. Het is daarom raadzaam een sluiting in een dergelijk geval zo beperkt mogelijk te houden. Hoelang deze periode is, is lastig te voorspellen en is een zuiver medisch aspect. Hiervoor is het raadplegen van de RIVM/GGD om advies in te winnen aan te raden.
Ook in dit geval heeft de huurder in principe geen recht op huurkorting (tenzij sprake is van een gebrek dat verhuurder niet tijdig verhelpt). Huurder zou een procedure aanhangig kunnen maken en een vordering tot schadevergoeding moeten instellen. In de standaard ROZ overeenkomst is overigens in ieder geval vergoeding van indirecte schade en gederfde winst uitgesloten.
Bovendien heeft de huurder op basis van de standaard ROZ-contracten zelf wel een actieve verplichting om schade aan zaken/personen te voorkomen. In dat kader is het moeilijk voor te stellen dat een huurder - onder de gegeven omstandigheden – bezwaar zal maken tegen een (tijdelijke) sluiting om het gebouw en het gehuurde bijvoorbeeld te kunnen ontsmetten.
Sluiting door de huurder uit eigen beweging
Wegens een zorgplicht richting het personeel en/of de klanten, zien wij dat huurders er ook zelf voor kiezen het gehuurde vrijwillig te sluiten, ook als zij daartoe niet geïnstrueerd zijn van overheidswege. Sommige huurders kiezen daar mede voor omdat het open houden van het gehuurde bij tegenvallende omzet meer kost dan het sluiten van het gehuurde. Onder de huidige omstandigheden menen wij dat verhuurders alsdan geen aanspraak kunnen maken op nakoming van de exploitatieplicht, betaling van boetes of een vergoeding van schade. Op grond van de redelijkheid en billijkheid, alsook de plicht om de schade aan de zijde van de huurder zo veel mogelijk te beperken, kunnen wij ons overigens ook moeilijk voorstellen dat een verhuurder bezwaar zal maken tegen een (tijdelijke) sluiting.