In een eerdere blog gingen wij in op de invoering van deze wet en de verwachte gevolgen voor aannemers (zie Strengere veiligheidseisen voor de bouw: de impact van de ‘Wet kwaliteitsborging voor het bouwen’ op de bouwsector). Daarbij was het nieuwe vierde lid van art. 7:758 BW de belangrijkste wijziging in titel 7.12 BW, waarin de aansprakelijkheid van de aannemer van bouwwerken na oplevering is uitgebreid.

Nu de Wkb inmiddels twee jaar van kracht is, biedt de eerste rechtspraak meer zicht op hoe deze bepaling in de praktijk wordt toegepast. In deze blog staan wij stil bij de invulling van het bouwwerkbegrip aan de hand van de lijnen die zich in de recente rechtspraak aftekenen, en gaan wij in op de doorwerking van art. 7:758 lid 4 BW in de bouwcontractpraktijk, in het bijzonder in relatie tot de UAV 2012 (versie 2025).

De kern van art. 7:758 lid 4 BW

Sinds 1 januari 2024 geldt dat de aannemer bij aanneming van bouwwerken in beginsel aansprakelijk blijft voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, de zogenoemde verborgen gebreken. Daarmee is afscheid genomen van de klassieke regel dat oplevering in veel gevallen het einde betekende van aansprakelijkheid voor ‘verborgen’ gebreken als de opdrachtgever die op het tijdstip van oplevering wel had moeten ontdekken.

Op grond van art. 7:758 lid 4 BW is de aannemer aansprakelijk voor gebreken aan het bouwwerk na oplevering, tenzij hij aantoont dat:

i. het gebrek bij oplevering is ontdekt en door de opdrachtgever is geaccepteerd; of

ii. het gebrek niet aan de aannemer kan worden toegerekend.

Slaagt de aannemer er niet in dit aan te tonen, dan is hij dus aansprakelijk voor het gebrek. De bewijslast rust daarmee in belangrijke mate op de aannemer, hetgeen de regeling duidelijk opdrachtgeversvriendelijker maakt.

Begrenzing van de reikwijdte: het bouwwerkbegrip

Voor de toepassing van art. 7:758 lid 4 BW is in de eerste plaats van belang wanneer sprake is van een ‘bouwwerk’. Sinds de invoering van de Wkb bestaat discussie over de afbakening van dit begrip en de vraag hoe ruim de reikwijdte van de bepaling moet worden uitgelegd. De eerste rechtspraak biedt inmiddels aanknopingspunten voor de beantwoording van die vraag.

Over het bouwwerkbegrip bestaat sinds de invoering van de Wkb discussie. In hoofdlijnen zijn twee benaderingen te onderscheiden:

i. Een enge uitleg, waarbij wordt aangesloten bij de publiekrechtelijke definitie van ‘bouwwerk’ (zoals onder de Omgevingswet). Deze benadering beperkt de reikwijdte van art. 7:758 lid 4 BW. In de publiekrechtelijke context wordt onder een bouwwerk namelijk verstaan:

“een constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren, met inbegrip van de daarvan deel uitmakende bouwwerkgebonden installaties anders dan een schip dat wordt gebruikt voor verblijf van personen en dat is bestemd en wordt gebruikt voor de vaart.”

ii. Een ruimere uitleg, waarbij wordt gekeken naar doel en systematiek van titel 7.12 BW en de Wkb. Vanuit die benadering vallen ook werkzaamheden en onderdelen die wezenlijk bijdragen aan het tot stand komen van een bouwwerk onder de regeling.

De eerste civiele uitspraken laten zien dat rechters verschillend met deze vraag omgaan. In 2025 tekenen zich daarbij drie lijnen af:

i. Praktische toepassing zonder expliciete afbakening

In een zaak over het leveren en plaatsen van zonnepanelen past de rechter art. 7:758 lid 4 BW toe zonder expliciet stil te staan bij het bouwwerkbegrip. Daarmee wordt impliciet aangenomen dat dergelijke werkzaamheden onder de reikwijdte van de bepaling kunnen vallen.

ii. Ruime uitleg bij onderdelen van een bouwwerk

In een uitspraak over gebrekkige dakbedekking oordeelt de rechtbank expliciet dat ook onderdelen die noodzakelijk zijn om een bouwwerk te laten functioneren – zoals een dak – onder het bouwwerkbegrip vallen. De aangescherpte aansprakelijkheid geldt daar dus onverkort.

iii. Grenzen aan het bouwwerkbegrip

In een zaak over de bouw van een aluminium casco voor een zeilschip wordt juist geoordeeld dat geen sprake is van een bouwwerk. De rechter sluit hieraan bij de publiekrechtelijke definitie van bouwwerk. Deze uitspraak laat zien dat de regeling niet onbeperkt is en dat sommige vormen van aanneming van werk erbuiten blijven.

Gezamenlijk bevestigen deze uitspraken dat de reikwijdte van art. 7:758 lid 4 BW praktisch en casuïstisch wordt ingevuld, waarbij onderdelen van een gebouw al snel onder de regeling kunnen vallen.

Doorwerking van art. 7:758 lid 4 BW in de bouwcontractpraktijk

Voor professionele opdrachtgevers is art. 7:758 lid 4 BW van semi-dwingend recht. Dit betekent dat van deze bepaling slechts kan worden afgeweken bij overeenkomst, en niet via algemene voorwaarden. Deze beperking heeft ertoe geleid dat verschillende sets algemene voorwaarden die in de bouwpraktijk worden gebruikt, waaronder de UAV 2012, zijn aangepast.

Onder de oorspronkelijke versie van de UAV 2012 bevatte paragraaf 12 in leden 1 en 2 een eigen regeling voor verborgen gebreken. Deze kwam er kort gezegd op neer dat de aannemer na oplevering slechts aansprakelijk was voor gebreken die zowel aan hem waren toe te rekenen als door de opdrachtgever bij oplevering maar ook tijdens de uitvoering redelijkerwijs niet hadden hoeven worden ontdekt. De wijze van toezicht en het moment van oplevering speelde daarmee een centrale rol: wat toen zichtbaar of kenbaar was bij nauwlettend toezicht, kwam in beginsel voor rekening en risico van de opdrachtgever.

Met de invoering van de Wkb is dit uitgangspunt fundamenteel gewijzigd. De aannemer is immers op grond van art. 7:758 lid 4 BW aansprakelijk voor na oplevering ontdekte gebreken, ongeacht of deze bij oplevering hadden moeten worden ontdekt. Omdat van deze bepaling niet via algemene voorwaarden kan worden afgeweken, kwam in feite aan paragraaf 12 lid 1 en 2 UAV 2012 geen werking toe. In de herziene versie (2025) zijn deze bepalingen geschrapt.

Betekenis voor de projectontwikkelings- en bouwpraktijk

De eerste rechtspraak laat zien dat art. 7:758 lid 4 BW geen theoretische bepaling is, maar daadwerkelijk doorwerkt in geschillen. Daarbij geldt in het bijzonder:

i. werkzaamheden die nauw samenhangen met een bouwwerk kunnen al snel onder de aangescherpte aansprakelijkheidsregel vallen; en

ii. het onderscheid tussen ‘onderdeel van een bouwwerk’ en ‘overige aanneming van werk’ is juridisch relevant, maar nog niet uitgekristalliseerd.

In de praktijk wordt bij projecten met professionele partijen vaak een eigen regeling in het bouwcontract opgenomen over de oplevering en de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering, waarbij wordt afgeweken van het wettelijke stelsel en de UAV. De contractuele regeling sluit veelal aan bij de aansprakelijkheidsregeling voor niet-bouwwerken zoals neergelegd in het derde lid van artikel 7:758 BW. Dat betekent dat de aannemer in beginsel is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het moment van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. De nadruk komt daarmee te liggen op visueel waarneembare gebreken, zonder dat van de opdrachtgever een vorm van nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering of oplevering wordt verlangd.

Tot slot

Twee jaar na invoering van de Wkb begint duidelijk te worden hoe art. 7:758 lid 4 BW in de praktijk uitpakt. Hoewel nog geen vaste lijn is bereikt, wijzen de eerste uitspraken erop dat rechters bescherming van de opdrachtgever centraal stellen en het bouwwerkbegrip in veel gevallen ruim uitleggen. Voor aannemers en opdrachtgevers is het daarom van belang hier in contractvorming en projectuitvoering rekening mee te houden.

Contact

Wilt u meer informatie of een gesprek over dit onderwerp, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. Ons Project Development & Construction team staat graag voor u klaar.