Vier pijlers

Het EU Affordable Housing Plan bestaat uit vier pijlers: het vergroten van het woningaanbod, het mobiliseren van investeringen, regulering en langetermijnbeleid door de EU en het beschermen van kwetsbare groepen. Elk van deze pijlers kent concrete acties en beleidsmaatregelen die direct of indirect impact hebben op de vastgoedpraktijk.

1. Vergroten van het woningaanbod

Met dit plan zet de Commissie expliciet in op een vergroting van het woningaanbod binnen de EU,

Door het stimuleren van innovatie en productiviteit in de bouwsector, door middel van digitalisering, circulaire bouwmethoden en het gebruik van biobased materialen. Daarnaast wijst de Commissie nadrukkelijk op het belang van snellere en eenvoudigere vergunningstrajecten, waarbij zij Nederland met de Omgevingswet – welke aldus de publicatie zou zorgen dat de doorlooptijd voor een vergunning van 26 weken naar 8 weken wordt verkort – als goed voorbeeld noemt. Bovendien stimuleert de Commissie lidstaten om zoveel mogelijk in te zetten op het beter benutten van bestaande gebouwen, bijvoorbeeld door renovatie en herbestemming van leegstaande panden. Ook moedigt de Commissie lidstaten aan om relevante duurzaamheidscriteria op te nemen in overheidsopdrachten en steunmaatregelen. Voor beleggers en ontwikkelaars zou dit betekenen dat projecten die aantoonbaar bijdragen aan innovatie, duurzaamheid en efficiënt ruimtegebruik niet alleen beter aansluiten bij toekomstige regelgeving, maar ook in toenemende mate zouden kunnen profiteren van gunstiger financierings- en ondersteuningskaders.

2. Mobiliseren van investeringen

Daarnaast streeft de Commissie ernaar om meer publieke en private investeringen in de woningbouw te faciliteren. Op dit moment stelt de EU voor woningbouw al financiële middelen beschikbaar vanuit diverse fondsen en initiatieven, en deze inzet zal volgens het plan de komende jaren toenemen. Daar bovenop lanceert de Commissie in samenwerking met banken en andere (internationale) financiële instellingen in het derde kwartaal van dit jaar een pan-Europees investeringsplatform dat publieke en private middelen moet bundelen, investeringskansen inzichtelijk maakt en inzicht geeft in best practices en case studies.

De Commissie spoort lidstaten aan om ook zelf te investeren in woningbouw – met name in het kader van betaalbare huisvesting (affordable housing). In deze context heeft de Commissie de staatssteunregels voor betaalbare huisvesting in het Besluit Diensten van Algemeen Economisch Belang (de Services of General Economic Interest Decision) herzien en versoepeld, waardoor lidstaten eenvoudiger projecten kunnen financieren zónder voorafgaande notificatie bij – en dus zonder voorafgaande toetsing door – de Commissie. Ter achtergrond: voorheen behoefden investeringen door de overheid in betaalbare huisvesting – wanneer zij EUR 15 miljoen per jaar overschreden – bij de Commissie te worden genotificeerd. De Commissie heeft in haar herziene Besluit echter opgenomen dat betaalbare huisvesting uitdrukkelijk een nieuwe categorie is die wordt vrijgesteld van de notificatieplicht waarvoor geen maximumcompensatie geldt. Ofwel: óók investeringen door de overheid in betaalbare huisvesting van méér dan EUR 15 miljoen per jaar hoeven – in tegenstelling tot voorheen – niet langer genotificeerd te worden bij de Commissie. Deze initiatieven creëren kansen voor institutionele beleggers, ontwikkelaars en andere marktpartijen die willen inspelen op de groeiende vraag naar betaalbare en duurzame woningen.

3. EU‑ingrijpen in de woningmarkt: regulering en langetermijnbeleid

Het plan bevat daarnaast een reeks maatregelen die mogelijk ingrijpt op de marktwerking. Zo wordt vanaf mei 2026 een EU-brede verordening van kracht die de transparantie en het toezicht op kortetermijnverhuur – denk aan platforms als Airbnb – vergroot. Lokale overheden krijgen meer instrumenten om deze vorm van verhuur te reguleren, vooral in gebieden met woningdruk. Voor verhuurders betekent dit dat zij rekening zullen moeten houden met strengere regels en meer toezicht.

Daarnaast wil de Commissie speculatief gedrag op de woningmarkt in kaart brengen, onder meer door betere data over eigendom en transacties en inzicht in de technische en juridische barrières waar non-profit woningaanbieders tegenaan lopen. Bovendien streeft de Commissie naar samenwerking met en tussen de lidstaten ten behoeve van het opzetten van doeltreffende (fiscale) langetermijnmaatregelen voor betaalbare en sociale huisvesting.

4. Bescherming van kwetsbare groepen

De bescherming van kwetsbare groepen vormt de vierde pijler van het plan. Er is specifieke aandacht voor jongeren, studenten, essentiële beroepen en mensen met een laag inkomen. Het plan stimuleert investeringen in studentenhuisvesting, innovatieve woonvormen en woningen voor daklozen binnen het pan-Europees investeringsplatform. Bovendien spoort de Commissie lidstaten aan om transparantie van huurcontracten te vergroten, bijvoorbeeld door te vereisen dat gemiddelde huurprijzen of de laatst gevraagde huurprijzen worden gepubliceerd. Dit zou een verstrekkende maatregel zijn met risico’s voor de marktwerking, al laat de praktijk in landen als Duitsland — waar via de Mietspiegel huurprijzen al jarenlang openbaar worden gemaakt — zien dat dergelijke transparantie ook werkbaar kan zijn.

Daarnaast moedigt de Commissie lidstaten aan om regelingen te ontwikkelen die de toegang tot huisvesting voor jongeren verbetert, bijvoorbeeld door middel van gedeelde woonvormen. Voor beleggers en ontwikkelaars die zich richten op deze doelgroepen ontstaan nieuwe mogelijkheden, zeker als zij kunnen aantonen dat hun projecten bijdragen aan sociale inclusie en betaalbaarheid.

Wat betekent het EU Affordable Housing Plan voor de vastgoedpraktijk?

Voor vastgoedbeleggers, ontwikkelaars en verhuurders die zich richten op betaalbare, duurzame en kwalitatief hoogwaardige huisvesting, biedt het plan duidelijke kansen – onder meer via eenvoudigere staatsteunkaders, nieuwe financieringsplatformen en een grotere rol voor renovatie en herbestemming. Tegelijkertijd vraagt het plan om praktische aanpassingen: partijen zullen hun ontwikkelstrategie, grondposities en investeringscriteria opnieuw moeten beoordelen in het licht van strengere transparantie eisen, mogelijke regulering van kotertermijnverhuur en het groeiende belang van duurzaamheid in de bouw en exploitatie.. Ook wordt de samenwerking met publieke partijen belangrijker, nu gemeenten en regio’s meer instrumenten en budgetten krijgen om lokaal woningaanbod te sturen.

Het EU Affordable Housing Plan is op dit moment nog behoorlijk abstract. De komende jaren zullen de maatregelen uit het EU Affordable Housing Plan door de lidstaten en de Europese Commissie verder worden uitgewerkt en geïmplementeerd. Het is daarom essentieel om de Europese én nationale ontwikkelingen actief te volgen en tijdig in te spelen op nieuwe regelgeving en kansen. Wij volgen deze ontwikkelingen actief en houden de relevante Europese en nationale uitwerking nauwlettend in de gaten.

Contact

Heeft u vragen over de impact van het European Affordable Housing Plan? Neem gerust contact op. Wij denken graag met u mee.