You are here:
28 januari 2020 / nieuws

Verkrijging van vastgoed BV’s door vastgoedfonds niet belast met overdrachtsbelasting

Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft op 24 januari 2020 beslist dat een Duits vastgoedfonds geen overdrachtsbelasting verschuldigd is ter zake van de verkrijging van alle aandelen in een aantal vastgoed BV’s.

De zaak

Een beheerder van een Duits vastgoedfonds met als rechtsvorm Sondervermögen heeft voor rekening van het Sondervermögen alle aandelen verkregen in een aantal zogenoemde onroerendezaakrechtspersonen (OZR’s). In het onderhavige geval ging het om de verkrijging van aandelen in BV’s met beleggingsvastgoed. Het Sondervermögen wordt naar Duits recht aangemerkt als een afgescheiden vermogen zonder rechtspersoonlijkheid dat belegt voor rekening en risico van de participanten. De participanten zijn ieder voor minder dan 1/3e deel gerechtigd tot de opbrengsten en waarde van de aandelen in de OZR’s. Eerder oordeelde Rechtbank Zeeland - West-Brabant dat de beheerder geen overdrachtsbelasting was verschuldigd omdat deze geen belang had verkregen in de OZR’s. De inspecteur stelde hoger beroep in bij Gerechtshof ’s-Hertogenbosch.

Rechtsvraag en belang

De bewaarder/beheerder heeft de juridische titel verkregen van de aandelen in de OZR’s. In geschil is of met het houden/bewaren van de juridische titel een belang is verkregen in de OZR’s, hetgeen vereist is om tot een belastbaar feit te komen voor de heffing van overdrachtsbelasting.

Beoordeling door het Gerechtshof

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch bevestigt het eerdere arrest van Rechtbank Zeeland - West-Brabant dat het belang bij de aandelen in de OZR’s door de participanten in het Sondervermögen is verkregen en niet door de beheerder.

Volgens het Gerechtshof volgt uit de feiten dat de beheerder geen aanspraak kan maken op de opbrengsten uit de aandelen, hoewel die haar in juridische zin toekomen. De eigendomsrechten van de beheerder zijn naar het oordeel van het Gerechtshof zo sterk beperkt dat niet kan worden gezegd dat de beheerder het belang heeft bij de aandelen in de OZR’s. Dit belang wordt volgens het Gerechtshof gehouden door de participanten in het Sondervermögen.

Hieruit volgt volgens het Gerechtshof dat de beheerder geen overdrachtsbelasting verschuldigd is ter zake de verkrijging van de aandelen in de OZR’s.

Praktijkbelang

Voor de praktijk is deze uitspraak van belang omdat de rechter wederom de reikwijdte van het belastbaar feit bij de verkrijging van aandelen beperkter uitlegt dan de belastingdienst tot op heden doet. Dit biedt mogelijkheden voor de structurering van de aankoop van beleggingsvastgoed door fondsen waarin geen enkele belegger een belang van ten minste een 1/3 deel verkrijgt.

De beheerder verkreeg de juridische titel van de aandelen in de OZR’s voor rekening van de participanten. Voor veel transparante vastgoedfondsen (zoals fondsen voor gemene rekening en commanditaire vennootschappen), wordt de juridische titel van de aandelen in een OZR (al dan niet verplicht) gehouden via een bewaarentiteit. Indien de investeerders in het Duitse fonds in kwestie de volledige eigendom van de aandelen rechtstreeks zouden hebben verkregen, dan zou de verkrijging van de aandelen niet zijn belast met overdrachtsbelasting, aangezien geen van de investeerders een belang van 1/3e of meer zou verkrijgen.

Ook voor andere typen vastgoedfondsen met een aparte bewaarentiteit, is de uiteindelijke uitkomst van deze procedure van groot belang. Indien dit oordeel stand houdt, dan zou dat kunnen betekenen dat ook andere fondsen OZR’s zouden kunnen verkrijgen zonder heffing van overdrachtsbelasting. Dit geldt uiteraard alleen indien geen van de investeerders een belang van 1/3e of meer verkrijgt.



Profiteren van het lagere overdrachtsbelastingtarief

Met een Groninger akte kan het vastgoed veilig worden overgedragen onder de ontbindende voorwaarde van niet tijdige betaling van de koopsom. lees meer

Mobion Groep koopt een supermarkt gevestigd in Veghel

Loyens & Loeff adviseerde Mobion Groep bij de aankoop van een supermarkt in Veghel met een oppervlakte van 1.922 m2 en 100 parkeerplaatsen. lees meer
real-estate-2020-newsletter.jpg

Nieuw wetsvoorstel “WHOA”: huurder in nood

Op 6 oktober 2020 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA) aangenomen. lees meer