You are here:
26 juni 2019 / nieuws

Veranderende verantwoordelijkheden bij het bouwtoezicht: wie wordt waarvoor verantwoordelijk?

Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen aangenomen

Mon A(I)SBL, cette entreprise : une refonte juridique

Het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen is, na enige tijd de betrokken partijen in de bouw verdeeld te hebben, als wet aangenomen door de Eerste Kamer. De geslaagde stemming geldt als een succes voor minister Ollongren en vormt het voorlopige sluitstuk van een voortslepende discussie over tekortschietende bouwkwaliteit en veiligheidsincidenten in de bouw. Waar het voorheen de praktijk was dat de ingediende bouwplannen alleen vooraf werden gecontroleerd en afgestempeld door de gemeente, wordt na inwerkingtreding van de wet de nadruk verlegd naar controle tijdens, en na afloop van het bouwproces. Indien na oplevering nog gebreken aan het licht komen, dan zal de aannemer daar voortaan ook eerder aansprakelijk voor zijn. De wet was omstreden, omdat de controle uitgevoerd zal gaan worden door private partijen, zogeheten kwaliteitsborgers. Hierdoor komen de gemeenten in hun functie als handhaver wat meer op de achtergrond te staan, wat onwenselijk werd geacht door de gemeenten. Inmiddels heeft de minister in een zogenoemd ‘bestuursakkoord’ echter toezeggingen gedaan aan de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG), waarna zij de steun van de VNG heeft verkregen en de wet nu door de Eerste Kamer is aangenomen. De gemeenten zullen nog altijd een rol hebben en zeker nog de kwaliteitsborgers kunnen (en moeten) controleren.

Verruiming aansprakelijkheid aannemers

Het voornaamste doel van het wetsvoorstel is en blijft het verbeteren van de bouwkwaliteit. Hiervoor wordt aan de ene kant een controle ingesteld door onafhankelijke kwaliteitsborgers die gedurende het proces de werkzaamheden zullen inspecteren. Aan de andere kant wordt er sneller aansprakelijkheid van de aannemer aangenomen. Waar de wetgever voorheen uitging van een décharge van de aannemer na oplevering, blijft deze nu aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Ook heeft de aannemer een verzwaarde waarschuwingsplicht; potentiele fouten in het ontwerp van de opdrachtgever moeten door hem schriftelijk en ondubbelzinnig worden gemeld aan de opdrachtgever. In een eerdere bijdrage van 21 juli 2017 constateerden wij reeds enkele implicaties van de nieuwe aansprakelijkheidsregeling. Zoals wij toen concludeerden, heeft de wetswijziging tot gevolg dat het voor de aannemer belangrijker wordt om gebreken die wel zijn geconstateerd, maar niet zijn opgeschreven (omdat ze simpelweg zijn geaccepteerd), expliciet in het proces-verbaal op te gaan nemen. Op dit onderdeel is het wetsvoorstel onveranderd gebleven en de voorgaande aanbeveling geldt dus nog steeds.

Taakverdeling kwaliteitsborgers en gemeenten

Om aan de zorgen van de VNG tegemoet te komen, heeft de minister de taakverdeling tussen de kwaliteitsborgers en de gemeenten in het genoemde bestuursakkoord nader gespecificeerd: ‘De kwaliteitsborger controleert – in opdracht van de vergunninghouder – dat de werkzaamheden in het kader van kwaliteitsborging zo worden uitgevoerd dat het gerechtvaardigd vertrouwen ontstaat dat het bouwwerk voldoet aan de bouwtechnische voorschriften in de hoofdstukken 2 tot en met 6 van het Bouwbesluit 2012.’ Na zijn controle te hebben uitgevoerd, is de kwaliteitsborger gehouden daarvan bij het bevoegd gezag verantwoording af te leggen. Het akkoord benadrukt overigens dat ‘Het bouw- en woningtoezicht […] een wettelijke taak [is]: publiek toezicht is onmisbaar.’ Als daar (mede) naar aanleiding van het verslag van de kwaliteitsborger aanleiding toe is, kan de gemeente zijn handhavende bevoegdheid inzetten op een wijze waarop dat in het specifieke geval naar zijn oordeel noodzakelijk is.

Proefprojecten tussen nu en 2021

Voorlopig zal er voor bij de bouw betrokken marktpartijen niet veel veranderen. Voorafgaand aan de inwerkingtreding, die gepland staat op 1 januari 2021, zal de beoogde werkwijze worden getest door middel van proefprojecten. De VNG en de minister streven ernaar om 10% van de vergunningen onder gevolgklasse 1 (niet hoger dan twintig meter, o.a. woningen, bedrijfspanden van maximaal twee bouwlagen en kleine infrastructurele werken) bij wijze van test volgens de nieuwe regeling te laten verlopen. De minister maakt, na overleg met de bij de bouw betrokken partijen, uiterlijk een half jaar voor 1 januari 2021 bekend in hoeverre het stelsel per die datum op verantwoorde wijze kan worden ingevoerd; een eventueel uitstel is dus mogelijk. De wet zal aanvankelijk ook alleen gelden voor gevolgklasse 1. In het bestuursakkoord is afgesproken dat de minister drie jaar na inwerkingtreding evalueert of de wet heeft geleid tot betere bouwkwaliteit tegen aanvaardbare kosten. Op basis van de evaluatie zal de minister, in overleg met de VNG en de bij de bouw betrokken marktpartijen, bezien of gevolgklassen 2 en 3 ook onder het stelsel kunnen worden gebracht.

Het is voor aannemers, ontwikkelaars, opdrachtgevers en gemeenten wel zaak om nu al bewust te worden van de veranderende verantwoordelijkheden in het kader van het bouwproces. Enerzijds komt er een verzwaarde waarschuwingsplicht op de aannemer te rusten ten aanzien fouten in het ontwerp van de opdrachtgever en dient de aannemer een kwaliteitsborger in de arm te nemen, anderzijds zullen gemeenten niet ontslagen worden van de plicht tot toezicht op de bouw. Verder zullen de aannemer en de opdrachtgever alert moeten zijn op hetgeen in het proces-verbaal van oplevering wordt vermeld. Eventuele geschillen omtrent al dan niet vermelde gebreken kunnen immers al in een vroeg stadium voorkomen worden.

Loyens & Loeff houdt de ontwikkelingen die relevant zijn voor de bouw nauwlettend in de gaten. De wettelijke regeling van aansprakelijkheid van de aannemer is een van de onderwerpen die worden toegelicht in het boek ‘Bouwen in Nederland’ dat Loyens & Loeff onlangs publiceerde. Dit boek biedt een handzaam overzicht van de belangrijkste juridische en fiscale aspecten van en voor de bouw- en projectontwikkelingspraktijk.

Contact

Heeft u vragen naar aanleiding van dit bericht of wilt u meer informatie ontvangen, dan kunt u contact opnemen met Maarten van Laar of met uw vaste adviseur van het Vastgoedteam bij Loyens & Loeff.


Excellent results Loyens & Loeff in Chambers Global 2019 rankings

Joris van de Bunt beëdigd als toegevoegd notaris

Joris van de Bunt is op 16 juli beëdigd als toegevoegd notaris in het protocol van Jurriaan van der Stok. lees meer

Btw-tegenvaller voor projectontwikkelaars

De Hoge Raad heeft op 15 mei 2020 een voor de vastgoedpraktijk belangrijk arrest gewezen. lees meer
Excellent results Loyens & Loeff in Chambers Global 2019 rankings

Loyens & Loeff adviseerde Heimstaden

Loyens & Loeff adviseerde Heimstaden bij de verwerving van een woningportefeuille bestaande uit 2.023 woningen. lees meer