You are here:
24 oktober 2019 / nieuws

Sanctiebeleid voor verkoop van woningen zonder geldig energielabel wijzigt: van dwangsom naar direct opeisbare boete

Indien een verkoper bij de verkoop van een gebouw geen geldig energielabel beschikbaar stelt aan de koper, volgt een sanctie.

Hierover kon u reeds meer lezen in onze nieuwsbrief van 10 juli 2015 en de newsflash van 12 december 2017.

Vanaf 3 juli 2019 is het sanctiebeleid van de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) voor woningen aangepast. De twee belangrijkste wijzigingen zijn:

  1. de ILT zal niet langer eerst een aanmaning versturen indien een woning werd verkocht zonder daarbij een energielabel te verstrekken.
  2. de dwangsom is vervangen door een direct opeisbare bestuurlijke boete. Voor natuurlijke personen is de hoogte van de boete vastgelegd op EUR 170 per verkochte woning zonder geldig energielabel. Voor rechtspersonen is dat EUR 340 per verkochte woning.

Waarom niet langer een dwangsom?

De aanleiding voor de aanpassing in het sanctiebeleid van de ILT is de uitspraak van de Raad van State op 17 oktober 2018. In deze uitspraak bepaalde de Afdeling Bestuursrechtspraak dat er geen last onder dwangsom opgelegd kan worden als de woning eenmaal is verkocht, omdat de verplichting tot het beschikbaar stellen van een energielabel geldt op het moment van verkoop. Zodra dat moment voorbij is, kan de verkoper de overtreding niet meer herstellen. Een last onder dwangsom, die als herstelsanctie wordt opgelegd, is dan ook onuitvoerbaar.

De ILT blijft, op grond van de Richtlijn 2010/31/EU betreffende de energieprestatie van gebouwen, verplicht om handhavend op te treden bij een overtreding van de energielabelverplichting. Vanwege de regeling in de Woningwet (artikel 120b, eerste lid) is nu alleen de mogelijkheid overgebleven om bij een dergelijke overtreding een bestraffende sanctie, in de vorm van een bestuurlijke boete, op te leggen. Voor woningen is deze mogelijkheid gevolgd door de Minister en vastgelegd in de nieuwe Beleidsregel nr. ILT-2019/31227, die van kracht is per 3 juli 2019.

Wat in geval van niet-woningen?

Naar verwachting zal ook bij de verkoop van andere gebouwen zonder geldig energielabel voortaan niet langer een dwangsom maar direct een bestuurlijke boete worden opgelegd. De wettelijk vastgestelde maximumbedragen zullen echter van toepassing zijn, aangezien de nieuwe Beleidsregel zich alleen richt op de boete bij verkoop van woningen. Hoe hoog een dergelijke boete uitvalt, zal per geval worden bepaald. Het maximumbedrag dat volgens de wet mag worden opgelegd voor een overtreding van artikel 120b Woningwet – onder andere het niet verstrekken van een energielabel bij verhuur, verkoop of oplevering van een gebouw – is EUR 415 voor natuurlijke personen en EUR 20.750 voor rechtspersonen.

Direct opeisbaar versus aanmaning

Een belangrijk gevolg van de keuze voor een bestuurlijke boete is dat deze direct opeisbaar is. Bij een aanmaning (in bestuursrechtelijke termen: een begunstigingstermijn), zoals die in het verleden verstuurd werd, werd de mogelijkheid geboden om binnen zes weken het energielabel alsnog in orde te maken. Aangezien herstel achteraf echter niet meer mogelijk is, treft een aanmaning niet langer een doel.

Boete per woning/appartement

De boete voor verkoop zonder energielabel wordt geheven per verkochte woning. Bij verkoop van meerdere woningen bestaat de boete uit de opstelsom van een boete per woning waarvoor niet aan de energielabelverplichting is voldaan. Hetzelfde geldt voor een gebouw met meerdere appartementen; ieder appartement geldt als aparte woning met een eigen energielabelverplichting. Bij de verkoop van een grote woningportefeuille kan dit dus resulteren in een hoog boetebedrag.

Contact

Heeft u vragen over deze nieuwsbrief, neem dan contact op met Timo Huisman, Margot Dadi-Tailleur of uw vaste adviseur van het Vastgoedteam bij Loyens & Loeff.



Holding Regimes 2018

2% lager overdrachtsbelastingtarief op kantoortransformaties

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% van toepassing is op kantoortransformaties. lees meer

Terecht met terugwerkende kracht herzienings-btw nageheven

De verkoper is alsnog herzienings-btw verschuldigd als achteraf komt vast te staan dat de overdracht van vastgoed met terugwerkende kracht vrijgesteld van btw... lees meer

2% overdrachtsbelasting bij kluskavel

A-G Ettema heeft geconcludeerd tot toepassing van het 2% voor woningen en is daarbij ingegaan op de tariefsproblematiek bij transformaties. lees meer