You are here:
23 november 2021 / nieuws

Opgelet bij vastgoedtransacties: verplichting energielabel C nadert

Over iets meer dan een jaar - vanaf 1 januari 2023 - moeten kantoorgebouwen volgens het Bouwbesluit 2012 verplicht een energielabel C of hoger hebben. Dit is een belangrijke wijziging voor kantooreigenaren, huurders, ontwikkelaars en potentiële kopers van bestaande kantoorgebouwen.

Verplicht energielabel C

Heeft een kantoorgebouw nog geen geldig energielabel C of hoger, dan mag het vanaf 2023 niet (meer) als kantoorruimte gebruikt worden of in gebruik worden genomen. De label c verplichting geldt voor kantoorgebouwen waarbij de gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties 50% of meer is van de totale oppervlakte én de kantoorfunctie groter is dan 100 m2. Voor kantoorgebouwen die zijn aangewezen als monumenten en gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt (het gebruik is slechts tijdelijk), geldt geen labelverplichting.

Het voorgaande houdt in dat uiterlijk op 1 januari 2023 alle maatregelen getroffen moeten zijn om in aanmerking te komen voor een energielabel C of hoger en dat tevens uiterlijk op dat moment het energielabel moet zijn geregistreerd.

Om te voorkomen dat onredelijk hoge kosten worden gemaakt voor verouderde kantoorgebouwen heeft de wetgever de zogenaamde hardheidsclausule uit artikel 5.11 lid 5 van het Bouwbesluit 2021 geïntroduceerd. Deze hardheidsclausule is van toepassing indien (i) er maatregelen dienen te worden getroffen om energielabel C te verkrijgen en (ii) deze maatregelen een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar. In dat geval mag een gebouweigenaar volstaan met (i) maatregelen die een terugverdientijd hebben van korter dan 10 jaar en (ii) een lager label (energielabel D-G). Het is nog onduidelijk op welk moment een energielabel C dan wel moet zijn behaald.

Verantwoordelijkheid en mogelijke obstakels bij lopende huurrelaties

Volgens de wetgever is de kantooreigenaar verantwoordelijk voor deze verduurzaming. De kantooreigenaar draagt daarom in beginsel ook de kosten daarvan. De overheid stelt hiervoor geen financiering ter beschikking omdat uitgaven voor verduurzaming van gebouwen over het algemeen rendabele investeringen zijn. Eigenaren van kantoorgebouwen kunnen wel gebruik maken van de bestaande subsidieregelingen (zoals Energie-investeringsaftrek, Investeringssubsidie duurzame energie voor zonneboiler, warmtepompen en biomassaketels en Stimulering duurzame energieproductie).

Dat de verhuurder de kosten voor de noodzakelijke werkzaamheden draagt is niet vanzelfsprekend, al lijkt dat wel het meest voor de hand te liggen bij lopende huurcontracten.

In het ROZ-model voor kantoorruimte wordt geregeld dat de verhuurder de kosten van bepaalde onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde dient te nemen. Betoogd kan worden dat het labelproef maken van het kantoorgebouw hieronder valt. Daarnaast kan men beredeneren dat het niet voldoen aan de label C verplichting kwalificeert als een gebrek nu dit met zich brengt dat het kantoorgebouw niet als kantoor gebruikt mag worden. Slaagt dit betoog, dan zou dat betekenen dat de verhuurder de energiebesparende werkzaamheden voor zijn rekening moet nemen. De huurder zou ook nog aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering en schadevergoeding indien dit niet expliciet is uitgesloten in de huurovereenkomst.

Nog te sluiten huurovereenkomsten

Bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten is het goed om rekening te houden met de energielabelverplichting. Denk hierbij aan het volgende:

  • afspraken maken over (i) kosten- en batenverdeling van verduurzamingswerkzaamheden en (ii) huurdersonderhoud van het verduurzamingspakket;
  • specifiek vastleggen wat huurders’ verantwoordelijkheden zijn voor het nemen van energiebesparende maatregelen op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer nu deze werkzaamheden ook kunnen bijdragen aan het verkrijgen en behouden van een energielabel C en tevens of deze werkzaamheden onderdeel worden van het gehuurde en derhalve bij oplevering in het gehuurde dienen te worden achtergelaten;
  • financiële afspraken maken over de gevolgen van de verduurzaming indien het huurgenot hierdoor verbetert, denk aan huurverhoging;
  • praktische afspraken maken over verduurzamingswerkzaamheden zodat verhuurders geen hinder ondervinden van huurders die weigeren mee te werken;
  • juridische afspraken maken over de gevolgen van het niet tijdig behalen van een energielabel C. Huurder en verhuurder kunnen afspreken dat dit niet kwalificeert als een gebre

Mogelijke obstakels bij (ver)koop

Gebouweigenaren en potentiële kopers van kantoorgebouwen zien zich mogelijk geconfronteerd met obstakels bij de (ver)koop van energie onzuinige kantoorpanden. Zo zal het bij (grote) banken niet mogelijk zijn om financiering te krijgen voor de aankoop van kantoorgebouwen indien het kantoorpand geen energielabel C of hoger heeft (geldt nu al bij bijvoorbeeld bij de ING). Daarentegen geeft ING, en onder andere ook Rabobank, korting op de rente in het geval het pand een label C of hoger heeft. Verder zal de notaris weigeren mee te werken aan de levering van een kantoorgebouw in afwezigheid van een energielabel C of hoger.

Conclusie

Gebouweigenaren van kantoorpanden doen er verstandig aan om te zorgen dat zij voor 2023 minimaal een label C hebben. Hoewel de handhaving misschien niet zo streng zal zijn als gedacht, lopen vastgoedeigenaren ook tegen problemen aan wanneer ze een kantoorpand willen (ver)kopen zonder dat een energielabel C aanwezig is. Alvast extra investeren in verduurzaming kan ten slotte geen kwaad aangezien kantoorpanden in 2030 verplicht energielabel A moeten hebben.

Dit artikel is geschreven door Mane Bajadjan en Paul Visser en is eerder gepubliceerd in De Jurist.



The Supreme Court rules on a contractual obligation for banks to offer a payment account to non-consumers

Contracteerplicht voor banken

Hoge Raad oordeelt over een contracteerplicht voor banken om een betaalrekening aan te bieden aan niet-consumenten lees meer
Burgemeester aangesteld tot mede-curator in faillissement van zorginstelling

Burgemeester aangesteld tot mede-curator

De Rechtbank Overijssel heeft de burgmeester van de gemeente Hardenberg aangesteld tot mede-curator in het faillissement van De Zorgstal. lees meer

Het Didam-arrest: mededinging en transparantie bij uitgifte grond door overheid

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld over de verkoop van een perceel door de gemeente Montferland aan een private partij (projectontwikkelaar).... lees meer