You are here:
30 oktober 2019 / artikel

Is aanwijzing van een projectnotaris onder het beding 'kosten koper' onredelijk bezwarend?

Het gebeurt regelmatig dat niet de koper, maar de verkoper de notaris aanwijst, bijvoorbeeld als de verkoper een projectontwikkelaar of woningcorporatie is. De verkoper wijst dan één notaris aan die de leveringsakte(n) in een project zal gaan passeren (de 'projectnotaris').

Doorgaans is echter alsnog sprake van een transactie 'kosten koper', waarbij de koper onder meer de notariskosten voor zijn rekening dient te nemen. De rechtbank Gelderland heeft recent in een kort geding uitspraak gedaan ten aanzien van de vraag of het gebruik van een projectnotaris in een 'kosten koper' transactie voor de betreffende koper onredelijk bezwarend is.

In de behandelde casus was de verkoper een woningcorporatie, die altijd gebruikmaakte van een door haar aangewezen projectnotaris bij de verkoop van woningen. De beoogde koper was hiermee vanaf het begin van de onderhandelingen reeds bekend. In de koopovereenkomst (een NVM contract) werd opgenomen dat de notaris wordt aangewezen door verkoper, en dat de kosten voor koper zijn. Koper gaf aan het met deze bepaling niet eens te zijn, maar ondertekende vervolgens toch de (ongewijzigde) koopovereenkomst. De koper stelde zich daarna op het standpunt dat de betreffende bepaling in de koopovereenkomst een onredelijk bezwarende algemene voorwaarde is, omdat de koper verplicht wordt om een contract te sluiten met een derde.

Op zichzelf is het wettelijke uitgangspunt inderdaad dat een algemene voorwaarde onredelijk bezwarend is als het de wederpartij verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met een derde. Echter, dat is een weerlegbaar vermoeden. De woningcorporatie stelt dat het beding redelijkerwijs van de koper kan worden gevergd. Levering van een onroerende zaak dient nu eenmaal volgens de wet plaats te vinden via een notariële akte. Daarnaast werkt het aanwijzen van een projectnotaris voor de woningcorporatie efficiënter en kostendrukkend. Ook wist de koper dat de koop 'kosten koper' was, dat was immers vanaf het begin af aan al duidelijk. De voorzieningenrechter gaat hierin mee en oordeelt in het voordeel van de woningcorporatie.

Het oordeel van de voorzieningenrechter is voornamelijk een belangenafweging, waarbij de omstandigheden van het geval worden meegenomen. Duidelijk van belang is het feit dat de koper bekend was met het beding dat er een projectnotaris was voor kopers rekening, en dat het de verkoper veel voordelen bood om een projectnotaris aan te wijzen. De omstandigheden zouden natuurlijk ook in het voordeel van een koper kunnen uitvallen. Het lijkt raadzaam om voorafgaand aan ondertekening van een koopovereenkomst in ieder geval duidelijk te communiceren en zo nodig te onderhandelen over het gebruik en de kosten van een projectnotaris.

Contact

Heeft u vragen naar aanleiding van dit bericht, dan kunt u contact opnemen met Maaike Timmer of uw vaste adviseur van het Vastgoed team bij Loyens & Loeff.



Invoering webmodule beoordeling ZZP-ers

Vanaf januari 2021 komt een webmodule als pilot beschikbaar, waarmee de arbeidsrelatie met zelfstandigen voor de loonheffingen kan worden getoetst. lees meer

Profiteren van het lagere overdrachtsbelastingtarief

Met een Groninger akte kan het vastgoed veilig worden overgedragen onder de ontbindende voorwaarde van niet tijdige betaling van de koopsom. lees meer

Mobion Groep koopt een supermarkt gevestigd in Veghel

Loyens & Loeff adviseerde Mobion Groep bij de aankoop van een supermarkt in Veghel met een oppervlakte van 1.922 m2 en 100 parkeerplaatsen. lees meer