Doorgaans is echter alsnog sprake van een transactie 'kosten koper', waarbij de koper onder meer de notariskosten voor zijn rekening dient te nemen. De rechtbank Gelderland heeft recent in een kort geding uitspraak gedaan ten aanzien van de vraag of het gebruik van een projectnotaris in een 'kosten koper' transactie voor de betreffende koper onredelijk bezwarend is.
In de behandelde casus was de verkoper een woningcorporatie, die altijd gebruikmaakte van een door haar aangewezen projectnotaris bij de verkoop van woningen. De beoogde koper was hiermee vanaf het begin van de onderhandelingen reeds bekend. In de koopovereenkomst (een NVM contract) werd opgenomen dat de notaris wordt aangewezen door verkoper, en dat de kosten voor koper zijn. Koper gaf aan het met deze bepaling niet eens te zijn, maar ondertekende vervolgens toch de (ongewijzigde) koopovereenkomst. De koper stelde zich daarna op het standpunt dat de betreffende bepaling in de koopovereenkomst een onredelijk bezwarende algemene voorwaarde is, omdat de koper verplicht wordt om een contract te sluiten met een derde.
Op zichzelf is het wettelijke uitgangspunt inderdaad dat een algemene voorwaarde onredelijk bezwarend is als het de wederpartij verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met een derde. Echter, dat is een weerlegbaar vermoeden. De woningcorporatie stelt dat het beding redelijkerwijs van de koper kan worden gevergd. Levering van een onroerende zaak dient nu eenmaal volgens de wet plaats te vinden via een notariële akte. Daarnaast werkt het aanwijzen van een projectnotaris voor de woningcorporatie efficiënter en kostendrukkend. Ook wist de koper dat de koop 'kosten koper' was, dat was immers vanaf het begin af aan al duidelijk. De voorzieningenrechter gaat hierin mee en oordeelt in het voordeel van de woningcorporatie.
Het oordeel van de voorzieningenrechter is voornamelijk een belangenafweging, waarbij de omstandigheden van het geval worden meegenomen. Duidelijk van belang is het feit dat de koper bekend was met het beding dat er een projectnotaris was voor kopers rekening, en dat het de verkoper veel voordelen bood om een projectnotaris aan te wijzen. De omstandigheden zouden natuurlijk ook in het voordeel van een koper kunnen uitvallen. Het lijkt raadzaam om voorafgaand aan ondertekening van een koopovereenkomst in ieder geval duidelijk te communiceren en zo nodig te onderhandelen over het gebruik en de kosten van een projectnotaris.
Contact
Heeft u vragen naar aanleiding van dit bericht, dan kunt u contact opnemen met Maaike Timmer of uw vaste adviseur van het Vastgoed team bij Loyens & Loeff.
