You are here:
27 november 2020 / nieuws

Eindejaar aandachtspunten Nederlands vastgoed

Het jaar is weer bijna ten einde. Voor vastgoedprofessionals is het dan belangrijk om stil te staan bij wat er dit jaar nog moet gebeuren. Maar ook wat er voor volgend jaar ‘op de rol’ staat. In deze bijdrage attenderen wij u op een aantal belangrijke aandachtspunten vanuit fiscaal en juridisch perspectief voor de Nederlandse vastgoedpraktijk.

BTW EN OVERDRACHTSBELASTING

1. Vastgoedtransactie vóór 1 januari 2021

Per 1 januari 2021 wordt het overdrachtsbelastingtarief voor de verkrijging van niet-residentieel vastgoed verhoogd van 6% naar 8%. Het 8%-tarief gaat zowel voor de verkrijging van onroerende zaken, niet zijnde woningen, als voor de verkrijging van aandelen (kwalificerend belang) in vastgoedvennootschappen (onroerendezaakrechtspersonen) gelden. Wilt u er zeker van zijn dat het 6%-tarief nog van toepassing is op een vastgoedtransactie? Dan moet u de akte van levering laten passeren voor het einde van het jaar.

De toepassing van het 2%-tarief wordt met ingang van het nieuwe jaar beperkt tot de verkrijging van een woning door natuurlijke personen die anders dan tijdelijk als hoofdverblijf wordt gebruikt door de verkrijger. Voor woningbeleggers betekent de wijziging een stijging van 2% naar 8%. Een vastgoedbelegger die woningtransacties in het vooruitzicht heeft, kan bij het passeren van de akte van levering voor het einde van dit jaar nog gebruikmaken van het 2%-tarief. Wooncoöperaties die woningen verkrijgen van een woningcorporatie kunnen per 1 januari 2021 wel nog gebruikmaken van het 2%-tarief.

Beleggingswoningen die dit jaar zijn verkregen tegen het 2%-tarief en binnen zes maanden worden doorverkocht, kunnen beter nog voor 1 januari 2021 worden doorverkocht en geleverd. Dan kan volgens de huidige regels het bedrag waarover bij de tweede verkrijging overdrachtsbelasting is verschuldigd nog worden verminderd met het bedrag waarover bij de eerste verkrijging overdrachtsbelasting was verschuldigd. Als die tweede verkrijging na 31 december 2020 plaatsvindt geldt slechts een belastingvermindering tegen het 2%-tarief. Dit betekent dat bij een voorgaande verkrijging in 2020 tegen het 2%-tarief en een opvolgende verkrijging in 2021 tegen het 8%-tarief het voordeel van de eerdere verkrijging grotendeels tenietgaat.

In het licht van het voorgaande kan de zogenaamde ‘Groninger akte’ eventueel nog uitkomst bieden in situaties waarbij het wél haalbaar blijkt om nog dit jaar commercieel overeenstemming te bereiken ten aanzien van een vastgoedtransactie, maar waarbij het voor de koper niet haalbaar is om voor 1 januari de koopsom te betalen (bijvoorbeeld in verband met het niet tijdig rondkrijgen van de financiering).

Kort gezegd kan in dergelijke gevallen de transactie zo worden vormgegeven dat dit jaar nog de juridische levering (bij ‘Groninger akte’) plaatsvindt, terwijl de betaling van de koopsom pas in het komend jaar plaatsvindt. De levering geschiedt dan onder de ontbindende voorwaarde dat niet tijdig de overeengekomen betaling plaatsvindt. Deze ontbindende voorwaarde dekt de eventuele risico’s van de verkoper af en waarborgt dat – in geval van ‘calamiteiten’ – het vastgoed automatisch terugvalt naar de verkoper. Het belastbare feit voor de overdrachtsbelasting vindt dan in 2020 plaats, zodat het lagere (2020) tarief nog van toepassing is. Aan de andere kant wordt de transactie financieel pas in 2021 afgewikkeld. Indien de transactie onverhoopt in 2021 niet wordt afgewikkeld zoals gepland (en het vastgoed dus terugvalt naar de verkoper), dan kan in beginsel de in 2020 betaalde overdrachtsbelasting door de koper worden teruggevorderd.

Voor meer informatie over dit onderwerp en de specifieke mogelijkheden voor uw transactie, kan contact worden opgenomen met een van onze adviseurs uit ons Vastgoedteam.

2. Vervallen btw-optieregeling ongebruikt vastgoed

Heeft u dit jaar geopteerd voor btw-belaste verhuur van vastgoed en is het gehuurde nog niet door de huurder in gebruik genomen? Het verhuurde vastgoed zou voor het einde van 2020 door de huurder in gebruik moeten worden genomen (ervan uitgaande dat het boekjaar van de huurder aansluit op het kalenderjaar). Als de huurder dat vastgoed niet uiterlijk dit jaar maar pas later in gebruik neemt, dan vervalt in principe de optieregeling en is de verhuur vrijgesteld van btw. Het gevolg hiervan kan zijn dat eerder in aftrek gebrachte btw moet worden terugbetaald door de verhuurder. Het voorgaande geldt ook bij de vestiging of overdracht van een beperkte recht zoals een recht van erfpacht, opstal of erfdienstbaarheid die voor de btw als een verhuurdienst is aangemerkt en waarbij partijen hebben geopteerd voor btw.

Heeft u in het jaar 2019 gebruikgemaakt van de optieregeling voor de btw-belaste levering en is het overgedragen vastgoed nog niet in gebruik genomen door de koper? Het overgedragen vastgoed zou voor het einde van 2020 door de koper in gebruik moeten worden genomen (ervan uitgaande dat het boekjaar van de koper aansluit op het kalenderjaar). Als de koper dat vastgoed niet uiterlijk dit jaar maar pas later in gebruik neemt, dan vervalt in principe de optieregeling en is de levering vrijgesteld van btw. Het gevolg hiervan kan zijn dat eerder in aftrek gebrachte btw moet worden terugbetaald door de verkoper. Het voorgaande geldt ook bij de vestiging of overdracht van een beperkte recht zoals een recht van erfpacht, opstal of erfdienstbaarheid die voor de btw als een levering is aangemerkt en waarbij partijen hebben geopteerd voor btw.

Wij kunnen ons voorstellen dat een huurder of een koper om allerlei redenen (bijvoorbeeld wegens de coronamaatregelen) niet in staat is om het vastgoed nog op tijd in gebruik te nemen. Er is in veel gevallen een oplossing voorhanden. Wij raden u aan om in voorkomend geval of bij twijfel over de ingebruikname contact op te nemen met uw btw-adviseur, uw contact binnen Loyens & Loeff of met een van onze adviseurs van het team Indirect Tax.

3. Aftrek van btw op kosten van dit jaar vaststellen

Is het gebruik van uw vastgoed gewijzigd van vrijgesteld naar btw-belast of andersom? Bijvoorbeeld omdat het vastgoed dat door u vrijgesteld werd verhuurd door omstandigheden nu leegstaat of belast met btw wordt verhuurd. De eerder niet in aftrek gebrachte btw op kosten komt dan mogelijk deels nog voor aftrek in aanmerking. Aan het einde van elk jaar wordt het definitieve aftrekrecht berekend op basis van de gegevens van dat gehele jaar en moet eventueel een btw-correctie volgen omdat het pro rata hoger of lager uitvalt. Deze correctie geschiedt in de aangifte over het laatste tijdvak. Bij het doen van kwartaalaangifte is dit het vierde kwartaal van 2020 en bij het doen van maandaangifte is dit de maand december van dit jaar.

VENNOOTSCHAPSBELASTING

4. Geen verlaging algemene tarief vennootschapsbelasting

Het reguliere vennootschapsbelastingtarief blijft 25% in 2021. Dit in tegenstelling tot de eerdere berichten dat het tarief verlaagd zou worden naar 21,7%. Dit is uiteraard van invloed op de te betalen vennootschapsbelasting in verband met vastgoedinkomsten. Verder kan dit kan een aandachtspunt zijn bij het sluiten van een koopovereenkomst voor lopende en toekomstige vastgoedtransacties (bijvoorbeeld bij de onderhandelingen over een korting in het kader van een deferred tax liability). Het lage vennootschapsbelastingtarief wordt per 1 januari 2021 wel verlaagd, namelijk van 16,5% naar 15%. De schijf waarop het lage tarief van toepassing is, wordt verhoogd van EUR 200.000 naar EUR 245.000 in 2021 (en naar EUR 395.000 in 2022).

5. Conditionele bronbelasting op rentebetalingen

Per 1 januari 2021 zijn rente- en royaltybetalingen aan groepsvennootschappen in laagbelastende jurisdicties (en in misbruiksituaties) onderworpen aan een nieuwe conditionele bronbelasting. Laagbelastende jurisdicties zijn landen met een winstbelasting met een statutair tarief van minder dan 9% en landen genoemd op de EU-lijst van non-coöperatieve jurisdicties. De bronbelasting is van toepassing bij betalingen aan vennootschappen met een kwalificerend belang. Daarvan is in ieder geval sprake bij een controlerend belang (meerderheid van de stemrechten), maar daarvan kan ook in andere gevallen sprake zijn, bijvoorbeeld in geval van een samenwerkende groep. Verder kan deze regeling van toepassing zijn in hybride situaties waarbij een entiteit bijvoorbeeld niet-transparant is vanuit Nederlands perspectief, maar wel transparant is vanuit het perspectief van het ontvangende land. Let op, de bronbelasting kan ook van toepassing zijn op renteloze leningen. Het tarief van de bronbelasting is 25% (gelijk aan het reguliere vennootschapsbelastingtarief).

Mocht u uw vastgoed financieren met een lening van een groepsvennootschap die direct of indirect uit een laagbelastende of non-coöperatieve jurisdictie komt, dan kan de rente onderworpen zijn aan deze nieuwe bronbelasting. Aandachtspunt is dus om voor het einde van het jaar nog goed te kijken naar uw financieringsstructuur.

6. Overige wetsontwikkelingen

Er zijn verschillende andere wetswijzigingen aangekondigd die op een later moment in werking treden, zoals een aanpassing van de verliesverrekeningsregels, strengere substance-eisen voor houdstermaatschappijen en mogelijke wijzigingen in het fiscale eenheidsregime. Wij raden aan om deze ontwikkelingen goed in de gaten te houden.

PROJECTONTWIKKELING

7. BENG

Met ingang van 1 januari 2021 geldt voor alle nieuwbouw (zowel woningbouw als utiliteitsbouw) dat vergunningaanvragen moeten voldoen aan de eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). De energieprestatie voor bijna energieneutrale gebouwen wordt vastgesteld aan de hand van de volgende drie eisen:

  • de maximale energiebehoefte;
  • het maximale primair fossiel energiegebruik; en
  • het minimale aandeel hernieuwbare energie.

De ontwerpeisen die na de inwerkingtreding van de BENG aan nieuwbouwprojecten worden gesteld, zijn aanzienlijk strikter dan de ontwerpeisen die op dit moment nog van toepassing zijn. Mocht u zich bezighouden met nieuwbouwprojecten en vragen hebben over de impact van deze eisen of hoe met de inwerkingtreding daarvan om te gaan, neemt u dan contact op met een van onze adviseurs van het team Mededinging & Overheid.



Meer inspraak bij natuurvergunningen

Meer inspraak bij natuurvergunningen

De Afdeling bepaald dat inspraak geboden moet worden voordat op een aanvraag voor een natuurvergunning beslist kan worden. lees meer
Prinsjesdag 2021 Energy - NL

Prinsjesdag: voorgestelde maatregelen energieheffingen

De voorgestelde wetsvoorstellen tijdens Prinsjesdag 2021 bevatten maatregelen omtrent energieheffingen, lees hier wat dit voor u betekend. lees meer
F1-in-Nederland

Formule-1 in Nederland

Formule-1 in Nederland: bestuursrechtelijke stuurmanskunst, of een voorzieningenrechter uit de bocht? lees meer