You are here:
13 oktober 2021 / nieuws

De financiële gevolgen van de route naar de huurprijsherziening bezien

Het staat verhuurder en huurder in beginsel vrij in een huurovereenkomst een huurprijs vast te stellen die hen goed dunkt. Voor zogenaamde ‘290-bedrijfsruimte’, in de volksmond ook wel winkelruimte genoemd, geldt echter een bijzondere wettelijke regeling die verhuurder en huurder de mogelijkheid biedt op gezette tijden een verzoek tot huurprijsherziening te doen bij de rechter.

Wij staan in deze bijdrage stil bij de route naar de huurprijsherziening met specifieke aandacht voor het verzoek tot het aanwijzen van een deskundige door de rechtbank. Dat laatste is namelijk van invloed op het moment waarop de huurprijsherziening ingaat en heeft daarmee gevolgen voor de hoogte van het uiteindelijke bedrag aan huur dat moet worden betaald dan wel ontvangen.

Huurprijsherziening ten aanzien van ‘290-bedrijfsruimte’

Indien de huurder meent dat hij een te hoge huurprijs betaalt en de verhuurder juist meent dat hij een te lage huurprijs ontvangt, kan de wettelijke regeling van de huurprijsherziening mogelijk uitkomst bieden.

Als sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dan kan de huurprijsherziening ingaan na afloop van de overeengekomen duur. De vordering tot huurprijsherziening kan wel (vlak) voor het ingaan van een nieuwe huurperiode worden ingesteld, maar de nieuwe huurprijs kan pas ingaan bij aanvang van de nieuwe huurperiode. Als huurder en verhuurder overeenkomen dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd wordt verlengd, dan kan wederom na afloop van die overeengekomen huurperiode huurprijsherziening worden gevorderd. Hierbij geldt wel als vereiste dat er ten minste vijf jaren zijn verstreken sinds de vorige huurprijsherziening. Dit vereiste geldt ook in alle andere gevallen waarin partijen geen bepaalde duur van de huurovereenkomst zijn overeengekomen. Dan kan de vordering tot huurprijsherziening (telkens) worden ingesteld na het verstrijken van ten minste vijf jaren vanaf de dag waarop de laatst door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs werd gevorderd.

Als de rechter overgaat tot het vaststellen van een nieuwe huurprijs, kijkt de rechter naar het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving. Daarbij wordt gekeken naar een referentieperiode van vijf jaren voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering. Met deze referentieperiode wordt voorkomen dat korte termijn schommelingen van invloed zijn op de hoogte van de huurprijs.

Deskundigenadvies

Voor het kunnen inroepen van de huurprijsherzieningsregeling geldt een ontvankelijkheidseis. De vordering tot huurprijsherziening moet zijn bijgesloten met een deskundigenadvies, waarbij het uitgangspunt is dat partijen gezamenlijk tot de benoeming van een of meer deskundigen overgaan. Wanneer partijen het niet eens worden over de benoeming, dan kan (op verzoek van een van de partijen) een deskundige worden aangewezen door de rechter in een aparte procedure. Deze wijze van benoeming brengt een extra consequentie met zich voor de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.

Aanvangsdatum

Als hoofdregel geldt dat de nieuwe huurprijs die de rechter vaststelt, ingaat vanaf de dag dat de huurprijsherziening is gevorderd bij de rechter. Het deskundigenonderzoek vindt vóór het instellen van de vordering plaats en kan maanden duren. Als partijen echter geen overeenstemming bereiken over de te benoemen deskundige en de rechter verzoeken tot benoeming over te gaan, dan geldt de dag waarop dat verzoek is gedaan als de dag waarop de gewijzigde huurprijs zal ingaan.

Dit betekent dus dat bij een benoeming van een deskundige door de rechter, de ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs verschuift van na het deskundigenonderzoek, naar vóór het onderzoek. Nu een deskundigenonderzoek maanden kan duren, leidt dit ertoe dat ook de gewijzigde huurprijs in een dergelijke periode op een (veel) langere periode van toepassing is. Voor de partij die huurprijsherziening wenst is het dus een stuk gunstiger om op korte termijn vast te stellen dat partijen het niet eens worden over de benoeming. De wederpartij kan er juist – indien hij zijn kansen niet goed inschat – beter voor kiezen om in te stemmen met de benoeming van een (aanvaardbare) deskundige, om een benoeming van een deskundige door de rechter en de eerdere ingangsdatum van de gewijzigde huurprijs te voorkomen. Dit neemt overigens niet weg dat de rechter met bijzondere omstandigheden rekening kan houden en op vordering van een van de partijen ook een andere ingangsdatum kan vaststellen.

Kortom, de benoeming van een deskundige door de rechter kan uiteindelijk nadelige financiële gevolgen hebben voor huurder of verhuurder. Het is daarmee een belangrijk aspect om rekening mee te houden wanneer huurder of verhuurder te maken krijgt met de huurprijsherzieningsregeling.

Dit artikel is geschreven door: Mila Plasmans en Morwarid Hashemi en is eerder gepubliceerd in De Jurist.



Burgemeester aangesteld tot mede-curator in faillissement van zorginstelling

Burgemeester aangesteld tot mede-curator

De Rechtbank Overijssel heeft de burgmeester van de gemeente Hardenberg aangesteld tot mede-curator in het faillissement van De Zorgstal. lees meer

Het Didam-arrest: mededinging en transparantie bij uitgifte grond door overheid

Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld over de verkoop van een perceel door de gemeente Montferland aan een private partij (projectontwikkelaar).... lees meer
supreme-Court-clarifies-corona-lease-discount-for-business-premises

Hoge Raad schept duidelijkheid over Corona huurkorting bij bedrijfspanden

Op de vooravond van Kerst heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op de prejudiciële vragen die de rechtbank Limburg heeft gesteld. In deze prejudiciële procedure... lees meer