De zaak
Een wereldwijd opererend bedrijf dat opslagruimte verhuurt (self-storage) heeft in 2015 alle aandelen van een Nederlandse concurrent overgenomen. De activiteiten van de overgenomen self-storage vennootschap bestonden uit het ter beschikking stellen van opslagruimtes, klimaatbeheersing en beveiliging van deze opslagruimtes, assisteren bij de opslag in en verwijdering van goederen uit de opslagruimte, verkoop van opslag- en inpakmaterialen en sloten, afsluiten van verzekeringen voor de opgeslagen goederen, verhuur van aanhangwagens en de beschikbaarstelling van rolwagentjes. Daarnaast bestond de bedrijfsvoering uit het ontwikkelen en up-to-date houden van het bedrijfsconcept en de bezettingsgraad door onder meer actief management en marketing. Deze activiteiten vonden plaats op 23 vestigingen in Nederland. Er ontstond een geschil over de vraag of de overgenomen vennootschap kwalificeert als onroerendezaakrechtspersoon voor de overdrachtsbelasting. Naast een bezittingentoets, waaraan in dit geval werd voldaan, geldt voor die kwalificatie de voorwaarde dat het vastgoed voor ten minste 70% dienstbaar moet zijn aan, kort gezegd, vastgoedexploitatie. Dit wordt ook wel de doeleis of het dienstbaarheidscriterium genoemd. Vastgoedexploitatie kan in dit geval worden uitgelegd als de verhuur van onroerende zaken.
Rechtsvraag
In geschil is of de activiteiten van deze self-storage onderneming in wezen bestaan uit verhuur van vastgoed, waardoor de vennootschap als onroerendezaakrechtspersoon kwalificeert en ter zake van de aandelenverkrijging overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd.
Beoordeling door de Hoge Raad
De Hoge Raad oordeelt dat voor de beoordeling of een vennootschap zich primair bezighoudt met de verhuur van onroerende zaken relevant is of de verhuur ondergeschikt is aan het geheel van prestaties dat aan afnemers wordt verricht. Dit moet worden beoordeeld vanuit het perspectief van klanten. Dit betekent dat diensten die niet zijn gericht op individuele afnemers (overhead) bij deze beoordeling niet van belang zijn. Volgens de Hoge Raad heeft Hof Den Haag het perspectief van klanten niet getoetst dan wel onvoldoende gemotiveerd. Hof Amsterdam zal moeten vaststellen of in dit geval de terbeschikkingstelling van ruimten aan klanten ondergeschikt is aan de door de self-store vennootschap geleverde diensten aan haar klanten.
Praktijkbelang
Wel of geen overdrachtsbelasting bij de verkrijging van aandelen is een belangrijke investeringsafweging. Voor de praktijk is met name de nadruk op het perspectief van de klant bij het toetsen van de doeleis een welkome verduidelijking. Wij neigen ernaar de geleverde diensten van de self-storage vennootschap eerder als ondergeschikt aan de verhuur van opslagruimte aan te merken dan andersom.
