Door Hercules verslagen


Het monster in kwestie is de zogenaamde economische eigendomsverkrijging.  Ook wel ‘econoom’ genoemd. En de verwijzing naar het veelkoppige monster ziet op de Hydra van Lerna, die uiteindelijk door Hercules werd verslagen. Al werd eenzelfde nederlaag door deze inspecteur niet voorzien bij de toepassing van de econoom. Maar eerst een uitstapje naar het recentere verleden om de econoom beter te kunnen begrijpen.

Bij de aankoop van vastgoed was vroeger alleen overdrachtsbelasting verschuldigd als de eigendom van het vastgoed via de notaris werd geleverd. Heffing kon dus worden voorkomen door deze juridische levering niet plaats te laten vinden, maar verder wel te doen alsof deze levering wel had plaats gehad. En dus werd bijvoorbeeld afgesproken dat de eigenaar alle huur en waardeverandering van het vastgoed moest doorgeven aan de koper. Ook kregen kopers volmachten om namens de verkoper alles te doen met het vastgoed dat hen goed leek. De koper werd daarmee economisch eigenaar, maar geen juridisch eigenaar.

Het monster is geboren


Om deze constructies te bestrijden, is in 1995 de econoom geïntroduceerd. Het maken van afspraken waardoor enig risico van waardeverandering toekomt aan een ander dan de eigenaar van het vastgoed leidt nu al tot een belastbaar feit. Bij het sluiten van een koopovereenkomst gaat dat risico bijvoorbeeld al over.

Om te voorkomen dat ‘normale’ kopers daardoor ook eerder overdrachtsbelasting zouden moeten betalen, geldt een uitzondering voor koopovereenkomsten die uitsluitend een recht op levering geven voor de koper. Alleen in die situatie is pas op het moment van de daadwerkelijke levering via de notaris overdrachtsbelasting verschuldigd.  Door deze uitzondering heel strikt te formuleren was het monster geboren.

Wat als vastgoed ‘onder water staat’?


Want hoe zit het met een koper die vooruitlopend op de levering al wel mag beginnen met de verbouwing? Een strikte toepassing van de wet leidt tot de conclusie van een econoom. Er is immers meer dan een recht op levering: er mag ook worden verbouwd. En dus betaal je overdrachtsbelasting bij het tekenen van de overeenkomst en niet bij de levering via de notaris.

En loopt bijvoorbeeld een bank die vastgoed financiert niet ook enig risico van waardeverandering van dat vastgoed? In situaties waarin vastgoed ‘onder water staat’ heeft de Belastingdienst gedreigd dat standpunt in te gaan nemen als er aanvullende afspraken zijn (of worden gemaakt) om de positie van de financier zeker te stellen.

Grommende monsters kunnen bijten


Bijvoorbeeld afspraken over de verkoop van het vastgoed aan derden. Of door bemoeienis bij de verhuur. Als alleen het maken van dat soort afspraken al leidt tot een econoom, zou dat betekenen dat overdrachtsbelasting wordt geheven van een financier die alleen probeert zeker te stellen dat zijn vordering zoveel mogelijk wordt terugbetaald en helemaal niet het doel heeft om eigenaar te worden van vastgoed. Maar ook hier gromt het monster en zorgt het ervoor dat financiers uiterst voorzichtig moeten zijn met het maken van dit soort afspraken. Als het monster echt gaat bijten, kan dat verstrekkende gevolgen hebben voor de financiering van vastgoed. Dat kan natuurlijk niet de bedoeling zijn.

Bij gebieds- en projectontwikkeling zet de Belastingdienst het wapen van de econoom al langer in. Bijvoorbeeld rondom aankopen van grond. In een recent arrest stelt de Hoge Raad daar echter paal en perk aan, in een situatie waarin een koper grond kocht met daarop nog te slopen opstallen. Als hij de grond met bestaande bebouwing zou hebben gekocht, zou er overdrachtsbelasting zijn verschuldigd.

Hoge Raad als moderne Hercules


Daarom werd de afspraak gemaakt dat de opstallen eerst zouden worden gesloopt, waarna een bouwterrein zou worden geleverd. In dat geval geldt namelijk een vrijstelling van overdrachtsbelasting. Afgesproken werd dat de koper in opdracht van de verkoper de opstallen zou slopen en de grond bouwrijp zou maken. Alle kosten hiervan kwamen voor rekening van koper. Ook moest de verkoper op eerste verzoek van de koper de bestaande huurovereenkomsten opzeggen en meewerken aan ontruiming van het gebouw. Ook alle kosten van huurbeëindiging en ontruiming (inclusief schadevergoedingen) kwamen voor rekening van koper.

De Belastingdienst stelde dat dit geen gewone koopovereenkomst was en dat sprake was van een econoom. Die econoom leidde volgens de fiscus tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting. De Hoge Raad ging daar echter niet in mee. En dus kan de conclusie worden getrokken dat de econoom minder ruim moet worden uitgelegd dan eerder werd gevreesd. Met dank aan onze Hoge Raad als moderne Hercules.     

Contact


Wilt u meer informatie over indirecte belastingen of een gesprek over dit onderwerp? Aarzel dan niet om contact op te nemen met mij of mijn Loyens & Loeff-collega’s.

Deze column van Ynze van der Tempel verscheen ook in het magazine PropertyNL in oktober 2016.