Afbraak en heropbouw tegen 6% btw: de nieuwe regels

De nieuwe regels zijn op 29 juli 2025 in werking getreden.

Behalve een nieuwe uitsluiting met betrekking tot centrale verwarmingsinstallaties de werken op fossiele brandstoffen (zie hieronder), blijven afbraak- en heropbouwwerkzaamheden die vóór die datum zijn uitgevoerd en waarvoor de btw vanaf 29 juli 2025 verschuldigd zou zijn geworden, onderworpen aan het verlaagde tarief van 6% indien zij aan de voorwaarden van de regelgeving voldoen. 

De toepassingsvoorwaarden voor werken zijn immers ongewijzigd gebleven.

Dit eerste scenario heeft uitdrukkelijk betrekking op afbraak- en heropbouwwerkzaamheden die worden uitgevoerd in opdracht van particulieren die het onroerend goed voor hun enige en eigen woning gebruiken.

De bouwheer kan onder de volgende voorwaarden aanspraak maken op het verlaagde btw-tarief van 6% op de werkzaamheden:

• Hij is een natuurlijke persoon;
• Het heropgerichte gebouw (huis of appartement) heeft een totale bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 m²;
• Hij bestemt het heropgerichte onroerend goed voor zijn enige en eigen woning en zal er zonder uitstel zijn domicilie hebben;
  
  Deze voorwaarden moeten worden nageleefd tot en met 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar waarin de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming plaatsvindt.
  
  Nieuw: deze bijzondere voorwaarde wordt voor elke bouwheer afzonderlijk beoordeeld. Onder de oude tijdelijke regeling leidde het niet voldoen aan deze voorwaarde door één bouwheer tot het verlies van het verlaagde tarief van 6% voor alle bouwheren.
  
  In voorkomend geval moet de aannemer de prijs verdelen naar rato van de eigendomsrechten van de bouwheren op de heropgerichte woning.

• Hij dient een verklaring 111/1 in (zie hieronder);
• Deze werkzaamheden worden uiterlijk op 31 december van het jaar van eerste ingebruikneming uitgevoerd.
  
  Dit betekent dat de afwerkingswerken aan het heropgerichte gebouw in aanmerking komen voor het verlaagde tarief van 6%.

Het verlaagde tarief van 6% is van toepassing op afbraak- en heropbouwwerkzaamheden die worden uitgevoerd in opdracht van investeerders die het heropgerichte gebouw bestemmen voor sociale verhuur.

De bouwheer kan onder de volgende voorwaarden aanspraak maken op het verlaagde btw-tarief van 6% op de werkzaamheden:

• Hij is een natuurlijke persoon of rechtspersoon;
• Het opgerichte gebouw (huis of appartement) is niet onderworpen aan oppervlaktebeperkingen;
• Hij bestemt het heropgerichte onroerend goed voor sociale verhuur;
  
  Het onroerend goed wordt (i) rechtstreeks verhuurd aan een sociale vastgoedmakelaar (of een andere erkende publiekrechtelijke of privaatrechtelijke entiteit) of (ii) verhuurd via een beheersopdracht aan een dergelijke entiteit.

• Het heropgerichte onroerend goed wordt gedurende 15 jaar bestemd voor sociale verhuur;
  
  Deze periode loopt af op 31 december van het 15^e jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van het heropgerichte gebouw (d.w.z. het moment waarop de overeenkomst of het mandaat met de sociale verhuurder in werking treedt).
  
  Alle voorwaarden moeten bovendien gedurende dezelfde periode worden nageleefd.

• Hij dient een verklaring 111/2 in (zie hieronder);
• Deze werken moeten uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming worden uitgevoerd.
  
  Dit betekent dat de afwerkingswerken aan het heropgerichte gebouw in aanmerking komen voor het verlaagde tarief van 6%.

Het verlaagde tarief van 6% is van toepassing op afbraak- en heropbouwwerkzaamheden die worden uitgevoerd in opdracht van investeerders die het heropgerichte gebouw bestemmen voor langdurige verhuur aan natuurlijke personen

De bouwheer kan onder de volgende voorwaarden genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% op de werkzaamheden:

• Hij is een natuurlijke persoon of een rechtspersoon;
• Het heropgerichte gebouw (huis of appartement) heeft een totale bewoonbare oppervlakte van maximaal 200 m²;
• Hij bestemt het heropgerichte onroerend goed voor langdurige verhuur aan natuurlijke personen;
  
  De verhuur moet rechtstreeks plaatsvinden tussen de investeerder en de natuurlijke persoon die er onmiddellijk zijn domicilie zal vestigen. Het gebouw mag niet worden bestemd voor woningen die niet bedoeld zijn als hoofdverblijfplaats (bijv. studentenwoningen, vakantieverblijven, enz.).
  
  Gezien deze eis van rechtstreekse verhuur tussen de opdrachtgever en de huurder, mag de woning ook niet worden verhuurd aan exploitanten die het onroerend goed vervolgens verhuren (bijvoorbeeld een colivingbedrijf). Omgekeerd, als de werkzaamheden worden gefactureerd aan een colivingbedrijf dat de woningen rechtstreeks verhuurt, kan het verlaagde tarief worden toegepast, mits aan de andere voorwaarden is voldaan (bijvoorbeeld: de coliver moet er zijn domicilie vestigen).

• Het heropgerichte gebouw wordt gedurende 15 jaar bestemd voor verhuur en de voorwaarden worden gedurende dezelfde periode nageleefd.
  
  Deze periode loopt af op 31 december van het 15^ejaar volgend op dat van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het heropgerichte gebouw. Deze termijn van 15 jaar moet worden vermeld in de overeenkomst of de opeenvolgende overeenkomsten die moeten zijn geregistreerd.
  
  Alle voorwaarden moeten bovendien gedurende dezelfde periode worden nageleefd.

• Hij dient een verklaring 111/5 in (zie hieronder).
• Deze werken moeten uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikname worden uitgevoerd.
  
  Dit betekent dat de afwerkingswerken aan het heropgerichte gebouw in aanmerking komen voor het verlaagde tarief van 6%.

Sinds 29 juli 2025 is het verlaagde btw-tarief van 6% niet meer van toepassing op de volgende diensten:

• werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en het oprichten van afsluitingen;
• werken in onroerende staat en andere onroerende handelingen met betrekking tot bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;
• gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning;
• handelingen die zowel betrekking hebben op de levering als op de aanhechting aan een gebouw van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van het specifieke gedeelte van een centrale verwarmingsinstallatie die werkt op fossiele brandstoffen, met inbegrip van de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.
  
  Deze laatste uitsluiting wordt door de fiscale administratie getolereerd. In circulaire 2025/C/47 verduidelijkt zij dat het verlaagde btw-tarief van 6 % van toepassing kan zijn op deze werkzaamheden op voorwaarde dat zij deel uitmaken van een afbraak- en wederopbouwproject waarvoor uiterlijk op 28 juli 2025 een overeenkomst is gesloten en dat de btw uiterlijk op 30 juni 2026 wordt gefactureerd. 

Zoals aangegeven, is de bouwheer verplicht een van de volgende verklaringen in te dienen:

• 111/1-1 juli 2025: heropbouw door een particulier voor zijn eigen woning
• 111/2-1 juli 2025: heropbouw voor sociale verhuur
• 111/5-1 juli 2025: heropbouw voor particuliere verhuur

Systeem nog niet beschikbaar

Het is nog niet mogelijk om verklaringen in te dienen via MyMinfin. De fiscale administratie voorziet dat de elektronische formulieren vanaf oktober 2025 beschikbaar zullen zijn.

Bij wijze van tolerantie kan de dienstverlener tot 31 december 2025 het verlaagde btw-tarief van 6% toepassen als de volgende twee vermeldingen op de factuur staan:

• " Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning (rubriek XXXVII, §1, 2 of 4* van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw - permanente maatregel vanaf 01.07.2025)"
• " De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, §1, 2 of 4* zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinfin van zodra die mogelijkheid ter beschikking is."
  
  * te specificeren op basis van de bestemming die de bouwheer aan het gebouw geeft

• • • 1^er heeft betrekking op verbouwingen door een particulier voor zijn eigen en enige woning
    • 2 heeft betrekking op heropbouw voor sociale verhuur
    • 4 heeft betrekking op heropbouw voor particuliere verhuur

Zodra deze formulieren beschikbaar zijn, moet de bouwheer de nodige maatregelen nemen om zo snel mogelijk en in ieder geval uiterlijk op 31 januari 2026 via MyMinfin de ontbrekende verklaringen in te dienen voor de verrichtingen waarvoor hij deze tolerantie heeft toegepast.

Een kopie van deze verklaring (een kopie van het ontvangstbewijs van de FOD Financiën, als bewijs dat de verklaring is ingediend, volstaat) moet vervolgens door de opdrachtgever aan de dienstverlener(s) worden toegezonden zodra de verklaring via MyMinfin is ingediend.

Hoe zit het met de werken die vóór 29 juli 2025 werden aangevat?

Voor afbraak- en heropbouwwerkzaamheden die onder de oude regeling reeds onder het verlaagde btw-tarief van 6 % vielen, moest de bouwheer al een formulier (111/1, 111/2 of 111/5, afhankelijk van de bestemming van het heropgericht gebouw) bij de fiscale administratie indienen om voor het verlaagde tarief in aanmerking te komen.

In dat geval eist de fiscale administratie niet dat de bovengenoemde nieuwe verklaringen worden ingediend. 

Wanneer moet de verklaring worden ingediend?

In principe moet de aannemer een verklaring indienen vóór de afbraak- en heropbouwwerkzaamheden.    

Het is niet mogelijk om de btw te regulariseren wanneer de verklaring wordt ingediend nadat de btw verschuldigd is geworden, behalve in geval van overmacht (bijvoorbeeld een ernstige ziekte van de bouwheer waardoor hij de verklaring niet tijdig kon indienen) of een materiële fout (de verklaring is ingediend, maar is bijvoorbeeld onvolledig of bevat onjuiste gegevens).

Overgangsmaatregelen van de tijdelijke regeling: verkoop tegen 6% tot 30 juni 2025

Tot 30 juni 2025 kon de btw op de verkoop van heropgerichte woningen worden aangerekend tegen het verlaagde tarief van 6%, op voorwaarde dat: (i) de aanvraag voor de vergunning (voor afbraak en heropbouw) vóór 1 juli 2023 was ingediend en (ii) de btw uiterlijk op 30 juni 2025 opeisbaar was geworden

Nieuwe regeling: tolerantie vanaf 1 juli 2025

In principe voorziet de programmawet in de inwerkingtreding van de nieuwe regeling op de datum van haar bekendmaking in het Belgisch Staatsblad, namelijk op 29 juli 2025.

De fiscale administratie heeft echter bevestigd dat de verkoop van tussen 1 juli en 29 juli 2025 heropgerichte gebouwen die aan de voorwaarden van de nieuwe regeling voldoen, in aanmerking komen voor het verlaagde tarief, mits aan bepaalde formaliteiten is voldaan (zie hieronder).

Het verlaagde tarief van 6% is van toepassing op de verkoop van gebouwen die door de verkoper zijn afgebroken en heropgerichte aan particulieren die het onroerend goed voor hun enige en eigen woning gebruiken.

De verkoper kan onder de volgende voorwaarden aanspraak maken op het verlaagde btw-tarief van 6% op de verkoopprijs:

• De koper is een natuurlijke persoon;
• Het heropgerichte gebouw (huis of appartement) heeft een totale bewoonbare oppervlakte van maximaal 175 m²;
• De koper bestemt het heropgerichte onroerend goed voor zijn enige en eigen woning en vestigt er onmiddellijk zijn domicilie;
  
  Deze voorwaarden moeten worden nageleefd tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar waarin de eerste ingebruikneming of inbezitneming plaatsvindt.
  
  Nieuw: deze bijzondere voorwaarde wordt voor elke koper afzonderlijk beoordeeld. Onder de oude tijdelijke regeling leidde het niet voldoen aan deze voorwaarde door één koper ertoe dat alle kopers het voordeel van het verlaagde tarief van 6% verloren.
  
  De verkoper moet de prijs dus verdelen naar rato van de eigendomsrechten van de kopers op de heropgerichte woning.

• De verkoper dient een verklaring 111/3 in (zie hieronder);

Het verlaagde tarief van 6% is van toepassing op de verkoop van door de verkoper afgebroken en heropgerichte gebouwen aan investeerders die het heropgerichte gebouw bestemmen voor sociale verhuur.

De verkoper kan onder de volgende voorwaarden aanspraak maken op het verlaagde btw-tarief van 6% op de verkoopprijs:

• De koper is een natuurlijke persoon of een rechtspersoon;
• Het heropgerichte gebouw (huis of appartement) is niet onderworpen aan oppervlaktebeperkingen;
• De koper bestemt het heropgerichte onroerend goed voor sociale verhuur;
  
  Het onroerend goed wordt (i) rechtstreeks verhuurd aan een sociale vastgoedmakelaar (of een andere erkende publiekrechtelijke of privaatrechtelijke entiteit) of (ii) verhuurd via een beheersopdracht aan een dergelijke entiteit.

• Het heropgerichte onroerend goed wordt door de koper gedurende 15 jaar bestemd voor sociale verhuur;
  
  Deze periode eindigt op 31 december van het 15^e jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of inbezitneming van het heropgerichte gebouw (d.w.z. het moment waarop de overeenkomst of het mandaat met de sociale verhuurder in werking treedt).
  
  Alle voorwaarden moeten bovendien gedurende dezelfde periode worden nageleefd.

• De verkoper dient een verklaring 111/3 in (zie hieronder).

Het verlaagde tarief van 6% is van toepassing op de verkoop van afgebroken en door de verkoper heropgerichte gebouwen aan investeerders die het heropgerichte gebouw bestemmen voor particuliere verhuur.

De verkoper kan onder de volgende voorwaarden aanspraak maken op het verlaagde btw-tarief van 6% op de verkoopprijs:

• De koper is een natuurlijke persoon of een rechtspersoon;
• Het heropgerichte gebouw (huis of appartement) heeft een totale bewoonbare oppervlakte van maximaal 175 m²;
• De koper bestemt het heropgerichte onroerend goed voor langdurige verhuur aan natuurlijke personen;
  
  De verhuur moet rechtstreeks plaatsvinden tussen de investeerder en de natuurlijke persoon die er onmiddellijk zijn woonplaats zal vestigen. Het gebouw mag niet worden bestemd voor woningen die niet als hoofdverblijfplaats zijn bestemd (bijv. studentenwoningen, vakantieverblijven, enz.).
  
  Gezien deze eis van rechtstreekse verhuur tussen de opdrachtgever en de huurder, mag de woning ook niet worden verhuurd aan exploitanten die het onroerend goed vervolgens weer verhuren (bijvoorbeeld colivingbedrijven). Omgekeerd, als de werkzaamheden worden gefactureerd aan een colivingbedrijf dat de woningen rechtstreeks verhuurt, kan het verlaagde tarief worden toegepast, mits aan de andere voorwaarden is voldaan (bijvoorbeeld: de coliver moet er zijn domicilie vestigen).

• Het heropgerichte pand wordt door de koper gedurende 15 jaar bestemd voor verhuur en de voorwaarden worden gedurende dezelfde periode nageleefd.
  
  Deze termijn van 15 jaar moet worden vermeld in de overeenkomst of de opeenvolgende overeenkomsten die moeten zijn geregistreerd.
  
  Alle voorwaarden moeten bovendien gedurende dezelfde periode worden nageleefd.

• De verkoper dient een verklaring 111/3 in (zie hieronder).

Het verlaagde tarief is niet van toepassing op het deel van de verkoopprijs dat betrekking heeft op:

• zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;
• de specifieke elementen van een centrale verwarmingsinstallatie die werkt op fossiele brandstoffen, met inbegrip van branders en regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel (vanaf 1 juli 2025).

Deze tweede uitsluiting wordt door de fiscale administratie getolereerd. In circulaire 2025/C/47 verduidelijkt de fiscale administratie dat het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing kan zijn op de verkoop van dergelijke installaties, op voorwaarde dat deze wordt geleverd in het kader van een verkoopovereenkomst voor een afgebroken en heropgerichte woning (voltooid of in aanbouw) die uiterlijk op 30 juni is gesloten en op voorwaarde dat de btw uiterlijk op 30 juni 2026 wordt gefactureerd.  In voorkomend geval moet de verkoper een uitsplitsing van de facturering maken.

In circulaire 2025/C/48 bevestigt de fiscale administratie dat de verkoop van gebouwen waarvan de heropbouw is begonnen of voltooid vóór 1 juli 2025, in aanmerking komt voor het verlaagde btw-tarief van 6%, op voorwaarde dat aan de voorwaarden van de nieuwe regeling is voldaan.

Verschillende voorbeelden illustreren de cumulatie van deze regimes.

Voorbeelden:

1. Verkoop op plan: vergunning aangevraagd op 30 mei 2023, bewoonbare oppervlakte van 160 m²

• • Tot 30 juni 2025: de gefactureerde btw kwam in aanmerking voor het verlaagde tarief van 6%
    
    De vergunning werd namelijk vóór 1 juli 2023 aangevraagd, waardoor de verkoper op basis van de tijdelijke maatregel kon genieten van het verlaagde tarief van 6%.

• • Vanaf 1 juli 2025: de gefactureerde btw blijft in aanmerking komen voor het verlaagde tarief van 6%

2. Verkoop op plan: vergunning aangevraagd op 30 mei 2023, bewoonbare oppervlakte van 195 m²

• • Tot 30 juni 2025: de gefactureerde btw kon genieten van het verlaagde tarief van 6%
  • Vanaf 1 juli 2025: de gefactureerde btw komt niet langer in aanmerking voor het verlaagde tarief van 6% als de koper het gebouw bestemt voor eigen bewoning of voor particuliere verhuur.
    
    Het sociaal criterium is namelijk op 1 juli 2025 gewijzigd van 200 m² bewoonbare oppervlakte naar 175 m².
    
    Als de koper het gebouw echter bestemt voor sociale verhuur, kan het verlaagde tarief nog steeds worden toegepast, omdat voor deze bestemming geen sociaal criterium geldt.

3. Verkoop op plan: vergunning ingediend op 30 september 2024, bewoonbare oppervlakte van 175 m²

• • Tot 30 juni 2025: de gefactureerde btw was onderworpen aan het normale btw-tarief van 21%.
    
    Het project kon namelijk geen aanspraak maken op de overgangsmaatregelen van de tijdelijke regeling, omdat de vergunningsaanvraag vóór 1 juli 2023 moest worden ingediend.

• • Vanaf 1 juli 2025: de gefactureerde btw komt in aanmerking voor het verlaagde tarief van 6%. De nieuwe regeling houdt geen rekening met de datum van de aanvraag van de vergunning.

Zoals aangegeven, is de verkoper verplicht om een verklaring nr. 111/3-1 juli 2025 in te dienen met betrekking tot de verkoop van heropgerichte woningen.

Systeem nog niet beschikbaar

Het is nog niet mogelijk om verklaringen in te dienen via MyMinfin.  De fiscale administratie verwacht dat de elektronische formulieren vanaf oktober 2025 beschikbaar zullen zijn.

Bij wijze van tolerantie kan de verkoper tot 31 december 2025 het verlaagde btw-tarief toepassen als de volgende twee vermeldingen op de voorlopige koopovereenkomst of de authentieke akte staan:

• " Toepassing van het btw-tarief van 6 % voor afbraak en heropbouw van een woning overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, tweede lid, 1°, (a), (b) of (c), van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw inzake btw - permanente maatregel vanaf 01.07.2025)"
• " De verklaring zoals bedoeld in voormelde rubriek XXXVII, § 3 zal zonder uitstel worden ingediend via MyMinfin van zodra die mogelijkheid ter beschikking is”
  
  * te specificeren naargelang de bestemming die de koper aan het gebouw geeft 

• • • 3, lid 2, 1°, a) heeft betrekking op de verkoop van heropgerichte gebouwen die als eigen woning worden gebruikt
    • 3, lid 2, 1°, b) heeft betrekking op de verkoop van heropgerichte gebouwen voor sociale verhuur
    • 3, lid 2, 1°, c) heeft betrekking op de verkoop van heropgerichte gebouwen voor particuliere verhuur

Zodra het formulier beschikbaar is, moet de verkoper de nodige maatregelen nemen om zo snel mogelijk en in ieder geval uiterlijk op 31 januari 2026 via MyMinfin de ontbrekende verklaring in te dienen voor de verrichtingen waarvoor hij deze tolerantie heeft toegepast.

Zodra de verklaring via MyMinfin is ingediend, stuurt de verkoper een kopie van het ontvangstbewijs naar de koper.

Wat met de werken die vóór 29 juli 2025 werden aangevat?

Zoals aangegeven, is het mogelijk dat de verkoop betrekking heeft op een gebouw waarvan de afbraak/heropbouw vóór 1 juli 2025 is begonnen. Op basis van de overgangsbepalingen van de tijdelijke regeling kon de verkoop van een dergelijk gebouw worden onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 6%.

Op voorwaarde dat het gebouw, in voorkomend geval, voldoet aan de voorwaarde van beperkte oppervlakte (175 m² in plaats van 200 m² op basis van de tijdelijke regeling die tot 30 juni 2025 van kracht is), kunnen facturen die vanaf 1 juli 2025 worden uitgereikt, op basis van de nieuwe regeling blijven genieten van het verlaagde btw-tarief van 6%. 

Zelfs als de verkoper een verklaring nr. 111/3 had ingediend in het kader van de tijdelijke regeling, is hij verplicht om een verklaring nr. 111/3-1 juli 2025 opnieuw in te dienen.  De situatie verschilt hier van die welke geldt voor de regeling voor werken, waarbij de administratie de opdrachtgever vrijstelt van het opnieuw indienen van een verklaring nr. 111/1, 111/2 of 111/5 (zie hierboven).

Wanneer moet de verklaring worden ingediend? 

De situatie verschilt naargelang het al dan niet om een verkoop op plan gaat.

• Als het om een verkoop op plan gaat, kan de verkoper de verklaring indienen tot het moment van levering van de woning. Het moment van levering komt overeen met de voorlopige oplevering.
  
  De verkoper die de koper wil laten genieten van het verlaagde btw-tarief van 6% op de tussentijdse facturen, dient de verklaring echter in vóór de eerste factuur.
  
  Bij gebreke daarvan moet de koper 21% btw voorfinancieren zolang de verklaring niet is ingediend. De fiscale administratie geeft echter aan dat er een regeling is getroffen voor de regularisatie van de 15%.

• Als het gaat om een andere verkoop dan een verkoop op plan, moet de verklaring uiterlijk worden ingediend op het moment van het sluiten van de overeenkomst of de betaling/facturering van een voorschot.

Het is niet mogelijk om de btw te regulariseren wanneer de verklaring wordt ingediend nadat de btw opeisbaar is geworden, behalve in geval van overmacht (bijvoorbeeld een ernstige ziekte van de opdrachtgever waardoor hij de verklaring niet tijdig kon indienen) of een materiële fout (de verklaring is ingediend, maar is bijvoorbeeld onvolledig of bevat onjuiste gegevens).