Démolition-reconstruction à 6% de TVA : les nouvelles règles

Les nouvelles règles sont entrées en vigueur le 29 juillet 2025.

Sauf exclusion nouvelle relative aux installations de chauffage central alimentées par des combustibles fossiles(voy. ci-après), les travaux de démolition et de reconstruction antérieurs à cette date et pour lesquels la TVA serait devenue exigible à partir du 29 juillet 2025 continueront de bénéficier du taux réduit de 6% s’ils répondent aux conditions de la réglementation. 

En effet, les conditions d’application en matière de travaux sont restées identiques.

Ce premier scénario vise expressément des travaux de démolition-reconstruction commandés par des particuliers qui utilisent le bien pour leur habitation propre et unique .

Le maître d’ouvrage peut bénéficier du taux réduit de TVA de 6% sur les travaux aux conditions suivantes :

• Il est une personne physique ; 
• Le bâtiment (maison ou appartement) reconstruit présente une superficie totale habitable maximale de 200 m² ;
• Il affecte le bien reconstruit à son habitation propre et unique et s’y domicilie sans délai;
  
  Ces conditions doivent être respectées jusqu’au 31 décembre de la 5^e année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation.
  
  Nouveauté : cette condition particulière s’apprécie dans le chef de chaque maître d’ouvrage séparément. Sous l’ancien régime temporaire, la condition non remplie dans le chef d’un maître d’ouvrage faisait perdre à l’ensemble de ceux-ci le bénéfice du taux réduit de 6%.
  
  Le cas échéant, l’entrepreneur doit ventiler le prix au prorata des droits de propriété des maîtres d’ouvrage sur l’habitation reconstruite.

• Il dépose une déclaration 111/1 (voir ci-après) ;
• Ces travaux interviennent au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation.
  
  Cela veut dire que les travaux de finition au bâtiment reconstruit peuvent bénéficier du taux réduit de 6%.

Le taux réduit de 6% s’applique aux travaux de démolition-reconstruction commandés par des investisseurs qui affecteront le bâtiment reconstruit à de la location sociale.

Le maître d’ouvrage peut bénéficier du taux réduit de TVA de 6% sur les travaux aux conditions suivantes :

• Il est une personne physique ou morale ; 
• Le bâtiment (maison ou appartement) reconstruit n’est pas sujet à des limitations de superficie;
• Il affecte le bien reconstruit à de la location sociale ;
  
  Le bien sera (i) loué directement à une agence immobilière sociale (ou toute entité de droit public ou privé disposant d’un agrément) ou (ii) donné en location à travers un mandat de gestion donné à une telle entité.

• Le bien reconstruit sera affecté à de la location sociale pendant 15 ans ;
  
  Cette période prend fin le 31 décembre de la 15^e année qui suit celle de la première occupation ou utilisation du bâtiment reconstruit (i.e., le moment où la convention ou le mandat conclu avec l’entité de location sociale produit ses effets).
  
  L’ensemble des conditions doivent être en outre respectées pendant la même période.

• Il dépose une déclaration 111/2 (voir ci-après) ;
• Ces travaux interviennent au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation.
  
  Cela veut dire que les travaux de finition au bâtiment reconstruit peuvent bénéficier du taux réduit de 6%.

Le taux réduit de 6% s’appliquent aux travaux de démolition-reconstruction commandés par des investisseurs qui affecteront le bâtiment reconstruit à de la location de longue durée à des personnes physiques.

Le maître d’ouvrage peut bénéficier du taux réduit de TVA à 6% sur les travaux aux conditions suivantes :

• Il est une personne physique ou morale ; 
• Le bâtiment (maison ou appartement) reconstruit présente une superficie totale habitable maximale de 200 m² ;
• Il affecte le bien reconstruit à de la location de longue durée à des personnes physiques ;
  
  La location doit se faire en direct entre l’investisseur et la personne physique qui y aura son domicile sans délai. Le bâtiment ne peut pas être affecté à des logements qui ne sont pas destinés à de la domiciliation (ex : logements étudiants, de vacances, etc.).
  
  Compte tenu de cette exigence de location directe entre le maitre d’ouvrage et le locataire, le logement ne peut pas non plus être donné en location à des opérateurs qui louent ensuite le bien (ex : société de coliving). A l’inverse, si les travaux sont facturés à une société de coliving qui louera directement les logements, le taux réduit peut être d’application pour autant que les autres conditions soient remplies (ex : il faut donc que le coliver s’y domicilie).

• Le bien reconstruit sera affecté à de la location pendant 15 ans et les conditions seront respectées pendant la même période ;
  
  Ce délai de 15 ans ressortira du contrat ou des contrats successifs qui doivent avoir été enregistrés.
  
  L’ensemble des conditions doivent être en outre respectées pendant la même période.

• Il dépose une déclaration 111/5 (voir ci-après) ;
• Ces travaux interviennent au plus tard le 31 décembre de l’année de la première occupation.
  
  Cela veut dire que les travaux de finition au bâtiment reconstruit peuvent bénéficier du taux réduit de 6%.

Depuis le 29 juillet 2025, le taux réduit de TVA de 6% n’est aucunement applicable aux prestations suivantes :

• travaux immobiliers et autres opérations immobilières qui ne concernent pas le logement proprement dit, tels que les travaux de construction, l’aménagement de jardins et l’installation de clôtures ;
• travaux immobiliers et autres opérations immobilières portant sur les composants ou une partie des composants de piscines, saunas, terrains de mini-golf, terrains de tennis et installations similaires ;
• opérations de nettoyage intégral ou partiel d’une habitation ;
• opérations portant à la fois sur la livraison et l’installation au bâtiment des composants ou d’une partie des composants de la partie spécifique d’une installation de chauffage central fonctionnant aux combustibles fossiles, y compris les brûleurs et les dispositifs de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.
  
  
  • Cette dernière exclusion fait l’objet d’une tolérance de la part de l’administration fiscale. Dans sa circulaire 2025/C/47, elle précise que le taux réduit de TVA à 6% peut s’appliquer à ces opérations pour autant qu’elles s’intègrent dans projet de démolition et de reconstruction dont contrat a été conclu pour le 28 juillet 2025 au plus tard et pour autant que la TVA soit facturée pour le 30 juin 2026 au plus tard. 

Comme précisé, le maitre d’ouvrage est tenu de déposer l’une des déclarations suivantes :

• n° 111/1-1^erjuillet 2025 : reconstructions par un particulier pour son habitation propre
• n° 111/2-1^e juillet 2025 : reconstructions pour la location sociale
• n° 111/5-1^er juillet 2025 : reconstructions pour la location privée

Système non encore disponible

Il n’est pas encore possible d’introduire les déclarations via MyMinfin.  L’administration fiscale prévoit la mise à disposition des formulaires électroniques à partir d’octobre 2025.

Par tolérance, et ce jusqu’au 31 décembre 2025, le prestataire de services peut appliquer le taux réduit de TVA si les deux mentions suivantes figurent sur la facture :

• « Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et reconstruction d’une habitation (rubrique XXXVII, § 1, 2 ou 4*, du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° du 20.07.1970 fixant les taux de TVA – mesure permanente à partir du 01.07.2025) »
  * à préciser en fonction de la destination que donne le maitre d’ouvrage au bâtiment
• • Le §1^er correspond aux reconstructions par un particulier pour son habitation propre
  • Le §2 correspond aux reconstructions pour la location sociale
  • Le §4 correspond aux reconstructions pour location privée
• « La déclaration visée à la rubrique XXXVII, § X (1), ci-dessus devra être introduite, sans délai, via MyMinfin dès que la déclaration sera disponible »

Une fois que ces formulaires seront disponibles, le maître d’ouvrage doit prendre les mesures nécessaires pour introduire le plus rapidement possible et en tous les cas au plus tard le 31 janvier 2026, via MyMinfin, les déclarations manquantes, relatives aux opérations pour lesquelles ils ont appliqué cette tolérance.

Une copie de cette déclaration (copie de l’accusé de réception du SPF Finances, preuve de l’introduction de la déclaration, est suffisante) doit alors être envoyée par le maître d’ouvrage aux prestataire(s) de services dès que la déclaration est introduite via MyMinfin.

Quid des travaux en cours avant le 29 juillet 2025 ?

Pour les travaux de démolition-reconstruction qui bénéficiaient déjà du taux réduit de TVA de 6% sous l’ancienne règlementation, le maître d’ouvrage a déjà dû introduire un formulaire (111/1, 111/2 ou 111/5 selon la destination du bâtiment reconstruit) auprès de l’administration fiscale pour bénéficier du taux réduit.

Dans ce cas, l’administration fiscale n’impose pas l’introduction des nouvelles déclarations précitées. 

Quand la déclaration doit-elle être introduite ?

En principe, l’entrepreneur doit introduire une déclaration préalablement aux travaux de démolition et de reconstruction.    

Il n'est pas possible de régulariser la TVA lorsque la déclaration est introduite après que la TVA est devenue exigible, sauf en cas de force majeure (par exemple, une maladie grave du maître d'ouvrage qui l'a empêché d'introduire la déclaration en temps voulu), ou d'erreur matérielle (par exemple, la déclaration est introduite mais elle est incomplète ou contient des éléments erronés).

Mesures transitoires du régime temporaire : vente à 6% jusqu’au 30 juin 2025

Jusqu’au 30 juin 2025, la TVA sur les ventes d’habitation reconstruites pouvait être facturée au taux réduit de 6% à la condition que : (i) la demande de permis (de démolition et de reconstruction) ait été introduite avant le 1^er juillet 2023 et (ii) la TVA soit devenue exigible au plus tard le 30 juin 2025

Nouveau régime : tolérance depuis le 1^er juillet 2025

En principe, la loi-programme prévoit l’entrée en vigueur du nouveau régime à la date de sa publication au Moniteur Belge, soit le 29 juillet 2025.

L’administration fiscale a néanmoins confirmé que les ventes de bâtiments reconstruits entre le 1^er juillet et le 29 juillet 2025 répondant aux conditions du nouveau régime peuvent bénéficier du taux réduit pour autant que certaines formalités soient respectées (voir ci-après).

Le taux réduit de 6% s’applique sur les ventes de bâtiment démoli et reconstruit par le vendeur à des particuliers qui utilisent le bien pour leur habitation propre et unique.

Le vendeur peut bénéficier du taux réduit de TVA de 6% sur le prix de vente aux conditions suivantes :

• L’acheteur est une personne physique ; 
• Le bâtiment (maison ou appartement) reconstruit présente une superficie totale habitable maximale de 175 m² ;
• L’acheteur affecte le bien reconstruit à son habitation propre et unique et s’y domicilie sans délai;
  
  Ces conditions doivent être respectées jusqu’au 31 décembre de la 5^e année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation.
  
  Nouveauté : cette condition particulière s’apprécie dans le chef de chaque acquéreur séparément. Sous l’ancien régime temporaire, la condition non remplie dans le chef d’un acquéreur faisait perdre à l’ensemble des acquéreurs le bénéfice du taux réduit de 6%.
  
  Le vendeur doit dès lors ventiler le prix au prorata des droits de propriété des acquéreurs sur l’habitation reconstruite.

• Le vendeur dépose une déclaration111/3 (voir ci-après) ;

Le taux réduit de 6% s’applique sur les ventes de bâtiment démoli et reconstruit par le vendeur à des investisseurs qui affecteront le bâtiment reconstruit à de la location sociale.

Le vendeur peut bénéficier du taux réduit de TVA de 6% sur le prix de vente aux conditions suivantes :

• L’acquéreur est une personne physique ou morale ; 
• Le bâtiment (maison ou appartement) reconstruit n’est pas sujet à des limitations de superficie ;
• L’acheteur affecte le bien reconstruit à de la location sociale ;
  
  Le bien sera (i) loué directement à une agence immobilière sociale (ou toute entité de droit public ou privé disposant d’un agrément) ou (ii) donné en location à travers un mandat de gestion donné à une telle entité.

• Le bien reconstruit sera affecté par l’acheteur à de la location sociale pendant 15 ans ;
  
  Cette période prend fin le 31 décembre de la 15^e année qui suit celle de la première occupation ou utilisation du bâtiment reconstruit (i.e., le moment où la convention ou le mandat conclu avec l’entité de location sociale produit ses effets).
  
  L’ensemble des conditions doivent être en outre respectées pendant la même période.

• Le vendeur dépose une déclaration 111/3 (voir ci-après).

Le taux réduit de 6% s’applique sur les ventes de bâtiment démoli et reconstruit par le vendeur à des investisseurs qui affecteront le bâtiment reconstruit à de la location privée.

Le vendeur peut bénéficier du taux réduit de TVA de 6% sur le prix de vente aux conditions suivantes :

• L’acquéreur est une personne physique ou morale ; 
• Le bâtiment (maison ou appartement) reconstruit présente une superficie totale habitable maximale de 175 m² ;
• L’acheteur affecte le bien reconstruit à de la location de longue durée à des personnes physiques ;
  
  La location doit se faire en direct entre l’investisseur et la personne physique qui y aura son domicile sans délai. Le bâtiment ne peut pas être affecté à des logements qui ne sont pas destinés à de la domiciliation (ex : logements étudiants, de vacances, etc.).
  
  Compte tenu de cette exigence de location directe entre le maitre d’ouvrage et le locataire, le logement ne peut pas non plus être donné en location à des opérateurs qui louent ensuite le bien (ex : société de coliving). A l’inverse, si les travaux sont facturés à une société de coliving qui louera directement les logements, le taux réduit peut être d’application pour autant que les autres conditions soient remplies (ex : il faut donc que le coliver s’y domicilie).

• Le bien reconstruit sera affecté par l’acheteur à de la location pendant 15 ans et les conditions seront respectées pendant la même période ;
  
  Ce délai de 15 ans ressortira du contrat ou des contrats successifs qui doivent avoir été enregistrés.
  
  L’ensemble des conditions doivent être en outre respectées pendant la même période.

• Le vendeur dépose une déclaration 111/3 (voir ci-après).

Le taux réduit n’est pas applicable à la partie du prix de vente relative aux :

• piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et autres installations similaires ;
• éléments constitutifs de la partie spécifique d’une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière (à partir du 1^er juillet 2025).
  
  Cette deuxième exclusion fait l’objet d’une tolérance de la part de l’administration fiscale. Dans sa circulaire 2025/C/47, elle précise que le taux réduit de TVA à 6% peut s’appliquer aux ventes de tels équipements pour autant qu’elles soient fournies dans le cadre d’un contrat de vente d’un habitation démolie et reconstruite (terminée ou en cours) qui a été conclu pour le 30 juin au plus tard et pour autant que la TVA soit facturée pour le 30 juin 2026 au plus tard.  Le cas échéant, une ventilation de la facturation doit être effectuée par le vendeur.

Dans sa circulaire 2025/C/48, l’administration fiscale confirme que les ventes de bâtiments dont la reconstruction a démarré ou s’est achevée préalablement au 1^er juillet 2025 peuvent bénéficier du taux réduit de 6% de TVA pour autant que les conditions du nouveau régime soient rencontrées.

Plusieurs exemples permettent d’illustrer le cumul de ces régimes.

Exemples :

1. Vente sur plan : permis introduit le 30 mai 2023, superficie habitable de 160 m²

• • Jusqu’au 30 juin 2025 : la TVA facturée pouvait bénéficier du taux réduit de 6%
    
    En effet, la demande de permis a été introduite avant le 1er juillet 2023, ce qui a permis au vendeur de bénéficier du taux réduit de 6% sur base de la mesure temporaire.

• • A partir du 1^er juillet 2025 : la TVA facturée continue de bénéficier du taux réduit de 6%

2. Vente sur plan : permis introduit le 30 mai 2023, superficie habitable de 195 m²

• • Jusqu’au 30 juin 2025 : la TVA facturée pouvait bénéficier du taux réduit de 6%
  • A partir du 1^er juillet 2025 : la TVA facturée ne peut plus bénéficier du taux réduit de 6% si l’acquéreur destine le bâtiment à son habitation propre ou à de la location privée.
    
    En effet, le critère social est passé de 200 m² de superficie habitable à 175 m² au 1^er juillet 2025.
    
    En revanche, si l’acquéreur destine le bâtiment à une location sociale, le taux réduit peut continuer à être appliqué car cette destination ne compte pas de critère social.

3. Vente sur plan : permis introduit le 30 septembre 2024, superficie habitable de 175 m²

• • Jusqu’au 30 juin 2025 : la TVA facturée était soumise au taux normal de TVA de 21%.
    
    En effet, le projet ne pouvait pas bénéficier des mesures transitoires du régime temporaire car la demande de permis devait être introduite avant le 1^er juillet 2023.

• A partir du 1^er juillet 2025 : la TVA facturée peut bénéficier du taux réduit de 6%. Le nouveau régime n’a pas égard à la date d’introduction du permis.

Comme précisé, le vendeur est tenu de déposer une déclaration n° 111/3-1^er juillet 2025 relative aux ventes de logements reconstruits.

Système non encore disponible

Il n’est pas encore possible d’introduire les déclarations via MyMinfin.  L’administration fiscale prévoit la mise à disposition des formulaires électroniques à partir d’octobre 2025.

Par tolérance, et ce jusqu’au 31 décembre 2025, le vendeur peut appliquer le taux réduit de TVA si les deux mentions suivantes figurent sur le compromis de vente ou de l’acte authentique :

• « Application du taux de TVA de 6 % pour la démolition et reconstruction d’une habitation (rubrique XXXVII, §3, alinéa 2, 1°, a), b) ou c)* du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° du 20.07.1970 fixant les taux de TVA – mesure permanente à partir du 01.07.2025) »
• « La déclaration visée à la rubrique XXXVII, § 3, alinéa 2, 1°, a), b) ou c)* (1), ci-dessus devra être introduite, sans délai, via MyMinfin dès que la déclaration sera disponible »
  
  * à préciser en fonction de la destination que donne l’acquéreur au bâtiment 

• • • Le §3, alinéa 2, 1°, a) correspond aux ventes de bâtiment reconstruit utilisé comme habitation propre
    • Le §3, alinéa 2, 1°, b) correspond aux ventes de bâtiment reconstruit pour la location sociale
    • Le §3, alinéa 2, 1°, c) correspond aux ventes de bâtiment reconstruit pour la location privée

Une fois que le formulaire sera disponible, le vendeur doit prendre les mesures nécessaires pour introduire le plus rapidement possible et en tous les cas au plus tard le 31 janvier 2026, via MyMinfin, la déclaration manquante, relatives aux opérations pour lesquelles ils ont appliqué cette tolérance.

Dès que la déclaration est introduite via MyMinfin, le vendeur envoie la copie de l’accusée de réception à l’acquéreur.

Quid des travaux en cours avant le 29 juillet 2025 ?

Comme précisé, il est possible que la vente porte sur un bâtiment dont la démolition – reconstruction a commencé préalablement au 1^er juillet 2025.  Sur base des mesures transitoires du régime temporaire, la vente d’un tel bâtiment pouvait être soumise au taux réduit de TVA de 6%.

Pour autant que le bâtiment respecte, le cas échéant, la condition de superficie réduite (175 m² au lieu de 200 m² sur base du régime temporaire en vigueur jusqu’au 30 juin 2025), les factures qui seront émises à partir du 1^er juillet 2025 peuvent continuer à bénéficier du taux réduit de TVA de 6% sur base du nouveau régime. 

Même si le vendeur avait introduit une déclaration n° 111/3 dans le cadre du régime temporaire, le vendeur est obligé de réintroduire une déclaration n° 111/3-1^er juillet 2025.  La situation diffère ici de celle applicable au régime des travaux où l’administration dispense le maître d’ouvrage de réintroduire une déclaration n° 111/1, 111/2 ou 111/5 (voir ci-dessus).

Quand la déclaration doit-elle être introduite ?  

La situation diffère selon qu’il s’agisse d’une vente sur plan ou non.

• S’il s’agit d’une vente sur plan, le vendeur peut déposer la déclaration jusqu’au moment de la livraison du logement. Le moment de la livraison correspond à la réception provisoire. 
  
  Le vendeur souhaitant faire bénéficier à l’acquéreur du taux réduit de TVA de 6% sur les factures intermédiaires déposera néanmoins la déclaration avant la première facture la déclaration.
  
  A défaut, l’acquéreur devra préfinancer 21% de TVA aussi longtemps que la déclaration n’est pas déposée. L’administration fiscale précise néanmoins qu’un système de régularisation des 15% est néanmoins mis en place.

• S’il s’agit d’une vente autre que sur plan, alors la déclaration doit être introduite au plus tard au moment de la conclusion du contrat ou du paiement / de la facturation d’un acompte.

Il n'est pas possible de régulariser la TVA lorsque la déclaration est introduite après que la TVA est devenue exigible, sauf en cas de force majeure (par exemple, une maladie grave du maître d'ouvrage qui l'a empêché d'introduire la déclaration en temps voulu), ou d'erreur matérielle (par exemple, la déclaration est introduite mais elle est incomplète ou contient des éléments erronés).