Door de levering van de grond en de daaropvolgende bouw juridisch en fiscaal van elkaar te scheiden, ontstaan er mogelijkheden voor een heldere risicoverdeling, fiscale optimalisatie en toegang tot garantie- en waarborgregelingen. In deze blog wordt uitgelegd hoe de gescheiden koop/aanneming werkt, welke voordelen zij biedt en in welke situaties zij bijzonder geschikt is. 

De gescheiden koop/aanneming

Bij een traditionele koop- en aannemingsovereenkomst voor een nieuwbouwwoning koopt de koper de grond van de partij aan wie hij tegelijkertijd opdracht geeft voor de bouw van de woning. Juridisch en fiscaal wordt dit gezien als één prestatie: de levering van een nieuw vervaardigde onroerende zaak.

Bij gescheiden koop-/aannemingsovereenkomsten neemt de koper eerst de grond of het appartementsrecht af van partij A, doorgaans een ontwikkelaar, en sluit hij voor de bouw van de woning een aparte aannemingsovereenkomst met partij B, de aannemer. Hierdoor worden de levering van de grond en de bouw als twee afzonderlijke prestaties beoordeeld.

Fiscale voordelen en aandachtspunten

Omdat bij een traditionele koop- en aannemingsovereenkomst de koop/levering en de opdracht voor de bouw van een woning gezien worden als één prestatie, valt de gehele transactie onder het btw-regime. Over de totaalsom van de grondwaarde en aanneemsom wordt in zo’n geval 21% btw geheven. Bij woningen is die btw voor een koper doorgaans een kostenpost. Er wordt vanwege de samenloopvrijstelling geen overdrachtsbelasting geheven.

Bij gescheiden koop-/aannemingsovereenkomsten is er daarentegen sprake van twee afzonderlijke prestaties: de levering van de grond en de bouw van de woning. Over de koopsom wordt 10,4% overdrachtsbelasting betaald als er nog bestaande bebouwing aanwezig is, of 21% btw als de grond onbebouwd is. Over de bouw van de woning onder de aannemingsovereenkomst is 21% btw verschuldigd.

Om bij gescheiden koop/aanneming van twee afzonderlijke prestaties te kunnen spreken, is een duidelijke scheiding tussen de levering van de grond en de bouw van de woning essentieel. Dit betekent dat de grondverkoper en de aannemer onafhankelijk van elkaar moeten opereren. Verbondenheid of gezamenlijke verantwoordelijkheid tussen deze partijen moet voorkomen worden. Om de juridische levering in de overdrachtsbelasting in plaats van de btw te laten plaatsvinden, moet de levering van de grond plaatsvinden in de bestaande bebouwde staat voorafgaand aan de sloop.

Kortom, de koper verwerft de grond in de staat waarin deze zich bevindt (“as is”) en regelt de sloop van de bestaande bebouwing en de bouw van de nieuwbouwwoning volledig zelfstandig via een afzonderlijke aannemingsovereenkomst met de aannemer. Bij woningbouwprojecten die worden gerealiseerd op locaties met bestaande bebouwing kan, door te werken met een gescheiden koop/aanneming, de totale belastingdruk in de business case worden verminderd.

Risicoverdeling & aansprakelijkheidsbeperking

De gescheiden koop/aanneming kan ook bijdragen aan een duidelijke verdeling van risico’s en verantwoordelijkheden. De verkoper wenst doorgaans geen aansprakelijkheid te dragen voor de opstalrealisatie, terwijl de aannemer niet verantwoordelijk wil zijn voor de overdracht van de grond. Ook voor de ontwikkelaar is dit aantrekkelijk; die wil vaak niet tussen de aannemer en de koper inzitten bij de afhandeling van (opleverings)gebreken. Andersom geldt dat de aannemer niet verantwoordelijk wil zijn voor bijvoorbeeld bodemverontreiniging, die onder de verantwoordelijkheid van de verkoper valt. Door de contracten te scheiden, worden de risico’s gelegd bij de partijen die deze het beste kunnen dragen.

Toegang tot garantie- en waarborgregelingen

Daarnaast speelt de toegang tot garantie- en waarborgregelingen zoals SWK of Woningborg een rol. Niet alle ontwikkelaars en bouwbedrijven zijn deelnemer van deze regelingen. Omdat banken – bij nieuwbouwwoningen voor particulieren – en ook vaak institutionele beleggers als voorwaarde stellen dat een project onder een dergelijke regeling valt, kan het noodzakelijk zijn om de transactie via gescheiden koop-/aannemingsovereenkomsten te organiseren. De aannemingsovereenkomst wordt dan rechtstreeks gesloten met een gecertificeerde aannemer, zonder tussenkomst van de ontwikkelaar.

Haalbare praktijk

De financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten is een uitdaging. In dat licht biedt de gescheiden koop/aanneming een interessante mogelijkheid om de business case te verbeteren, wanneer op locaties met bestaande bouw woningen worden gerealiseerd. Door de levering van de grond en de bouw te scheiden, kan de levering van de grond plaatsvinden in de overdrachtsbelasting in plaats van de btw. Dit vereist wel zorgvuldige contractvorming en timing, en een duidelijke scheiding tussen de betrokken partijen.

Naast een mogelijk verlaagde belastingdruk zorgen gescheiden koop-/aannemingsovereenkomsten ook voor een duidelijke verdeling van risico’s en verantwoordelijkheden. Tot slot kan de gescheiden koop/aanneming ervoor zorgen dat een project toch doorgang kan vinden wanneer de ontwikkelaar zelf geen deelnemer is aan een garantie- of waarborgregeling, maar de aannemer wel. Daarmee vormt deze wijze van contracteren een praktisch instrument om de haalbaarheid van nieuwbouwprojecten te vergroten.

Wilt u meer informatie of een gesprek over dit onderwerp, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. De belastingadviseurs en advocaten van ons Project Development & Construction team staan graag voor u klaar.