Het Kost+ model

Traditionele bouwcontractvormen waarbij er sprake is van een vaste prijs en risico-allocatie, zijn relatief conflictgevoelig. Waar de opdrachtgever belang heeft bij realisatie van het werk conform de overeengekomen (kwaliteits)eisen, binnen de contractuele planning en tegen de afgesproken vaste prijs, wordt de aannemer primair geprikkeld om het werk tegen zo laag mogelijke kosten uit te voeren en tegelijkertijd een zo hoog mogelijk rendement te behalen. Deze tegengestelde belangen kunnen leiden tot spanningen tijdens de uitvoering en vormen regelmatig de voedingsbodem voor geschillen. Het Kost+ model beoogt, naast de prijsvormingsproblematiek, geschillen vanwege deze tegengestelde belangen te voorkomen.

De kern van het Kost+ model is dat de daadwerkelijke kosten, die de aannemer aantoonbaar maakt – met uitzondering van bepaalde posten die limitatief zijn opgesomd in de Kost+ overeenkomst – worden vergoed. Dit geschiedt op basis van een vooraf overeengekomen richtprijs, gecombineerd met een mechanisme waarvan een financiële prikkel uitgaat voor beide partijen om het werk tijdig en tegen zo laag mogelijke kosten te realiseren. Bij oplevering volgt een voorlopige afrekening; de definitieve vaststelling gebeurt na de onderhoudstermijn (indien overeengekomen). Vaststelling en betaling van het totaal van de kosten gebeurt via het ‘open-boek’-principe: de opdrachtgever heeft het recht om de projectadministratie van de aannemer in te zien en te controleren.  Als hierbij fouten worden gevonden, worden eerder vergoede kosten gecorrigeerd.

De “richtprijs”

De richtprijs vormt het centrale referentiepunt voor de verrekening binnen het Kost+ model. Als de werkelijke kosten onder de richtprijs blijven, stijgt het rendement van de aannemer, terwijl bij overschrijding het rendement daalt. De richtprijs wordt vastgesteld op basis van een gedetailleerde inschatting van de verwachte werkelijke kosten per activiteit. Het budget van de opdrachtgever wordt hierop afgestemd. De richtprijs kan vooraf door de opdrachtgever worden bepaald, gebaseerd zijn op de aanbieding van de aannemer, of gezamenlijk worden vastgesteld.

De richtprijs kan worden verhoogd bij extra kosten die volledig aan de opdrachtgever zijn toe te rekenen, zoals het niet tijdig beschikbaar stellen van het bouwterrein. Verlaging van de richtprijs is mogelijk bij wijzigingen die een minderprijs opleveren, bijvoorbeeld het vervangen van driedubbel glas door dubbelglas. Afwijkingen zonder meerwaarde, zoals een obstakel dat een afvoer belemmert en vertraging oplevert, leiden in principe niet tot aanpassing van de richtprijs, tenzij de oorzaak van de vertraging de aannemer al recht geeft op een verhoging van de richtprijs. Het achterliggende idee is dat het participatiemechanisme beide partijen stimuleert om vertragingen te beperken.

Binnen de richtprijs kan voor bepaalde onderdelen ook een post “risicovoorziening” worden opgenomen waarbij een voorziening wordt overeengekomen die in geval van verwezenlijking van een risico kan worden aangesproken. Ook als de kosten boven deze voorziening uitkomen, worden deze wel volledig vergoed; de richtprijs hoeft dan niet te worden aangepast. Het uitgangspunt blijft dat altijd de werkelijke kosten worden vergoed.

Wat is de "winst"?

Binnen het Kost+ model wordt de winst bepaald door het verschil tussen de werkelijke kosten en de vooraf afgesproken richtprijs. Dit verschil vormt de basis voor het bonus/malussysteem (pain/gain). Blijven de werkelijke kosten onder de richtprijs, dan ontstaat een positief saldo dat volgens het afgesproken participatiemechanisme wordt gedeeld tussen opdrachtgever en aannemer. Bij overschrijding van de richtprijs wordt het negatieve saldo eveneens gedeeld, waardoor het rendement van de aannemer daalt.

De exacte winst voor de aannemer hangt niet alleen af van de gemaakte kosten, maar ook van:

  • het overeengekomen percentage voor verdeling van onder- of overschrijdingen;
  • eventuele caps die het maximale voordeel of nadeel begrenzen; en
  • aanpassingen van de richtprijs bij wezenlijke projectwijzigingen.

Dit systeem biedt twee belangrijke voordelen:

  1. de aannemer heeft een sterke prikkel om de richtprijs niet te overschrijden, omdat dit direct ten koste gaat van zijn winst; en
  2. de aannemer hoeft geen onnodige risico’s in te calculeren, aangezien de daadwerkelijke kosten hoe dan ook worden vergoed. Dit zorgt voor meer duidelijkheid vooraf.

Hierdoor ontstaat een gedeeld belang voor aannemer en opdrachtgever bij het behalen van de planning en het beperken van de kosten, wat de kans op geschillen aanzienlijk verkleint. Dit maakt het model met name geschikt voor projecten met onder andere aanzienlijke risico’s, verwachte wijzigingen, beperkte tijd voor prijsvorming of behoefte aan innovatieve oplossingen. 

Wat zijn de voordelen van het Kost+ model?

  • Transparantie en samenwerking: door het open-boek-principe en gedeelde financiële belangen werken opdrachtgever en aannemer samen aan een efficiënte uitvoering, waardoor kostendiscussies en tegenstrijdige belangen minder spelen.
  • Minder risico voor de aannemer: er hoeven geen hypothetische risico’s te worden ingecalculeerd in de prijs(aanbieding), omdat de werkelijke kosten altijd worden vergoed. Dit kan leiden tot een snellere contractvorming in de beginfase.
  • Stimulans tot kostenbeheersing: het bonus/malussysteem motiveert beide partijen om kosten en vertragingen te beperken.
  • Flexibiliteit voor overheden: bij aanbestedingen biedt het model ruimte voor meer inschrijvingen en realistische aanbiedingen, wat de concurrentie en kwaliteit bevordert.

 Wat zijn de nadelen van het Kost+ model?

  • Onzekerheid over totale kosten: in tegenstelling tot een vaste aanneemsom biedt het Kost+ model geen vooraf gegarandeerde prijs, wat voor sommige opdrachtgevers ongewenst kan zijn.
  • Minder aantrekkelijk voor financiers en beleggers: bij het Kost+ model is vooraf niet duidelijk hoeveel kosten uiteindelijk gemaakt zullen worden en of er nog verrekeningen plaatsvinden, terwijl bankfinanciering en beleggers een vaste prijs verlangen. Ook vraagt het model om intensieve samenwerking waarop de organisatie van deze opdrachtgevers niet is ingericht.
  • Afhankelijkheid van goede communicatie: het model vraagt om tijdige informatie-uitwisseling. Indien de aannemer omstandigheden niet meldt, worden extra kosten niet vergoed (behalve onvermijdelijke kosten).

Conclusie

De keuze voor het Kost+ model is niet voor alle bouwprojecten logisch. Wel kan het idee uitkomst bieden bij complexe, omvangrijke, risicovolle bouwprojecten door een transparante kostenverrekening en een gedeeld financieel belang tussen opdrachtgever en aannemer te creëren. Het open-boek-principe en zijn auditrechten zorgen voor controle en vertrouwen bij de opdrachtgever, terwijl de volledige vergoeding van aantoonbare kosten onzekerheid voor de aannemer vermindert. Dit bevordert samenwerking, voorkomt discussies over onverwachte kosten en maakt innovatieve en risicovolle projecten beter uitvoerbaar.

Het Kost+ model is niet het enige relatief nieuwe instrument voor grip op bouwrisico’s en -kosten. Eerder schreven wij over de twee-fasen-overeenkomsten, gebruikt bij complexe en langdurige bouwprojecten.

Contact

Meer weten over het Kost+ model of benieuwd welke modellen bij uw project aansluiten? Neem gerust contact met ons op. Ons gespecialiseerde bouwrechtteam denkt graag met u mee.