Wijziging UAV 2012

Partijen verklaren op hun aannemingsovereenkomsten vaak algemene voorwaarden van toepassing. Een van de meest gangbare sets aan algemene voorwaarden in Nederland zijn de Uniforme administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatiewerken (de UAV 2012). Op 26 februari 2025 publiceerde de Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een herziene versie van de UAV 2012, waarin (oud) lid 1 en lid 2 van paragraaf 12 (Aansprakelijkheid van de aannemer na de oplevering) zijn komen te vervallen. Met deze eenzijdig doorgevoerde wijziging is de UAV 2012 in lijn gebracht met de wettelijke verborgen gebreken-regeling.

De reden voor de wijziging is de inwerkingtreding van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) per 1 januari 2024. De Wkb heeft tot doel om de bouwpraktijk veiliger te maken en opdrachtgevers meer bescherming te bieden. Met deze wet is onder meer een nieuw vierde lid in artikel 7:758 van het burgerlijk wetboek (BW) ingevoerd voor bouwwerken: de aannemer is aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. De oude paragraaf 12 van de UAV 2012 botste met het nieuwe wettelijke regime.

Van UAV naar BW: wat betekent dit voor opdrachtgevers?

Het uitgangspunt van (oud) paragraaf 12 van de UAV 2012 was dat de aannemer niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen na oplevering van het werk, tenzij was voldaan aan de volgende voorwaarden: (i) het gebrek is toe te rekenen aan de aannemer, (ii) het gebrek had ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering of bij oplevering redelijkerwijs niet ontdekt kunnen worden en (iii) de opdrachtgever heeft binnen een redelijke termijn na ontdekking hiervan melding gemaakt.

Met het vervallen van lid 1 en lid 2 van paragraaf 12 van de UAV 2012, vallen partijen terug op de wettelijke regeling. Het uitgangspunt artikel 7:758 lid 4 BW is dus dat aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij de aannemer kan aantonen dat deze gebreken hem niet zijn toe te rekenen. Sinds de invoering van de Wkb geldt dus een ruimere aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na de oplevering.

Was het herzien van paragraaf 12 UAV 2012 overbodig? 

Voor professionele opdrachtgevers van bouwwerken geldt dat van artikel 7:758 lid 4 BW uitsluitend kan worden afgeweken, indien de afwijking uitdrukkelijk in de overeenkomst is vastgelegd – dat kan dus niet op grond van de UAV 2012 zelf. Strikt genomen was het laten vervallen van lid 1 en lid 2 van paragraaf 12 van de UAV 2012 dan ook niet nodig. Indien op de aannemingsovereenkomst de UAV 2012 van toepassing zijn verklaard en verder geen extra regeling is opgenomen over aansprakelijkheid na oplevering in de aannemingsovereenkomst, dan geldt reeds de wettelijke aansprakelijkheidsregeling (en niet de aannemersvriendelijkere variant van paragraaf 12 van de UAV 2012).

Mogelijk heeft de “wetgever” onduidelijkheden willen voorkomen en heeft deze er daarom voor gekozen om lid 1 en lid 2 van paragraaf 12 van de UAV 2012 te laten vervallen.

Conclusie

Met de recente aanpassing van de UAV 2012 is voor alle partijen in de bouwpraktijk in ieder geval duidelijk dat voor de aansprakelijkheidsregeling na oplevering gekeken dient te worden naar artikel 7:758 lid 4 BW. Dit kan ook relevant zijn voor turn-key koopovereenkomsten waarin ten aanzien van de oplevering en de aansprakelijkheid van de verkoper nadien paragrafen 9 tot en met 12 van de UAV van overeenkomstige toepassing worden verklaard.

Heb je vragen over de toepassing van deze wijziging voor aannemingsovereenkomsten of wil je meer weten over aansprakelijkheid van aannemers na oplevering? Neem dan contact op met ons Project Development & Construction team.