Aflopende erfpachtrechten in Amsterdam

Een erfpachtrecht geeft de bevoegdheid een onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken. In ruil daarvoor kan de grondeigenaar bedingen dat de erfpachter op terugkerende tijdstippen een geldsom – de canon – betaalt en verlangen dat de onroerende zaak op een bepaalde manier wordt gebruikt. De canon is vaak onderwerp van discussie en kan bijvoorbeeld wijzigen bij transformatie van het gebouw, gewijzigd gebruik of uitbreiding van het aantal vierkante meters, het aflopen van een tijdvak of de overstap naar een nieuw stelsel (bijvoorbeeld eeuwigdurende erfpacht).

Vóór de aanvang van een nieuw tijdvak zal de gemeente de erfpachter schriftelijk informeren over de toepasselijkheid van eventuele nieuwe algemene bepalingen, de grondwaarde en canon (in Amsterdam: canonherziening einde tijdvak (CHET)). De grondwaarde is gebaseerd op het grondprijsbeleid van de gemeente en vormt één van de factoren bij de berekening van de canon. Ook in aanbiedingen van de gemeente bij tussentijdse wijzigingen van het erfpachtrecht (zoals een bestemmingswijziging) wordt de grondwaarde gebaseerd op het grondprijsbeleid van de gemeente.

Indien geen overeenstemming wordt bereikt over de hoogte van de nieuwe canon kunnen deskundigen worden ingeschakeld op basis van de algemene bepalingen 2000, de algemene bepalingen 1994 en de algemene bepalingen 1966 van de gemeente Amsterdam. Op basis van de algemene bepalingen van vóór 1966 van de gemeente Amsterdam worden de deskundigen al gelijk ingeschakeld (Voortdurende erfpacht betalen | Gemeente Amsterdam). Als de canon wordt herzien op grond van verandering in het gebruik en/of in het gebouwde geldt de deskundigenprocedure niet.

In de gemeente Amsterdam kan tussen het dertiende tot en met het vijfde jaar voordat het tijdvak afloopt een zogenaamde ‘vervroegde canonherziening einde tijdvak’ (VCHET) worden verzocht door de erfpachter. Door middel van deze VCHET procedure kan al zekerheid worden verkregen over toekomstige betalingsverplichtingen. Indien bijvoorbeeld nog zeven jaren resteren van het lopende tijdvak van vijftig jaar, kan de erfpachter een VCHET aanvragen waarbij de einddatum van het lopende tijdvak wordt vervroegd. Het nieuwe tijdvak waarin de aangepaste canon gaat gelden, begint daardoor dus eerder dan oorspronkelijk was bepaald. De aanvraag mag niet in strijd zijn met een dringend belang van de gemeente Amsterdam.

Een belangrijk voordeel van deze VCHET procedure is dat deskundigen worden ingeschakeld om een bindend advies uit te brengen. De gemeente wijst één deskundige aan, de erfpachter wijst eveneens één deskundige aan en de beide aangewezen deskundigen wijzen gezamenlijk een derde deskundige aan. In het bindende advies worden de actuele grondwaarde alsmede de actuele canonpercentages en de nieuwe canon vastgesteld. Op die manier kan worden afgeweken van het grondprijsbeleid van de gemeente. Vaak wordt een lagere rente (canonpercentage) gebruikt conform de door de Amsterdam School of Real Estate ontwikkelde methode.

Het starten van een VCHET procedure kan zeer interessant zijn. Bijvoorbeeld als de erfpachter het niet eens is met de verhoogde canon naar aanleiding van een bestemmingswijziging, maar onder de toepasselijke algemene bepalingen niet het recht heeft om deskundigen in te schakelen om de grondwaarde vast te stellen in het kader van de bestemmingswijziging. Het kan ook interessant zijn als de erfpachter vroegtijdig zekerheid wil verkrijgen over toekomstige canonverplichtingen.

Een vervroegde canonherziening geeft geen recht op terugbetaling van een eventueel betaalde afkoopsom. Het restant van de afkoopsom wordt verrekend met een aantal betalingstermijnen van de canon in het nieuwe tijdvak.

Een wijziging van erfpachtvoorwaarden, bijvoorbeeld bij transformatie van het gebouw, gewijzigd gebruik of uitbreiding van het aantal vierkante meters, leidt doorgaans tot verschuldigdheid van overdrachtsbelasting over de meerwaarde van het erfpachtrecht na wijziging. Indien bij een VCHET uitsluitend de canon wordt herzien is geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Het maakt hierbij niet uit of de canon wordt afgekocht dan wel periodiek is verschuldigd.

Contact

Wil je vroegtijdig duidelijkheid over toekomstige canon verplichtingen? Neem dan contact op met de onderstaande adviseurs.