Juist de tijdelijke aard maakt dit soort gebouwen juridisch complex: onder meer de relevante vergunningen, gerechtigdheid en de beëindiging van het gebruik van de locatie vragen om extra aandacht. In deze blog zetten wij de uiteenlopende juridische en fiscale aandachtspunten kort uiteen.

Tijdelijke gebouwen volgens het publiekrecht

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) definieert een tijdelijk gebouw als een gebouw met een instandhoudingstermijn van ten hoogste vijftien jaar op dezelfde locatie. Voor zulke gebouwen gelden lichtere bouwkwaliteitseisen dan voor reguliere nieuwbouw. In beginsel dient het gebouw na afloop van de vijftienjaarstermijn te worden weggehaald.

Tijdelijkheid van gebouwen is daarmee een publiekrechtelijk begrip. Deze publiekrechtelijke werking heeft een duidelijke keerzijde: de tijdelijke aard van het gebouw werkt niet automatisch door in privaatrechtelijke verhoudingen, wat in de praktijk leidt tot complexe vragen over onder meer huurrechtelijke kwalificatie en bescherming, financierbaarheid en de contractuele inrichting van de betrokken rechtsverhoudingen.

Tijdelijkheid binnen het huurrecht

Een belangrijk aandachtspunt is dat tijdelijkheid in publiekrechtelijke zin er niet zonder meer voor zorgt dat sprake kan zijn van tijdelijke verhuur in privaatrechtelijke zin. Sinds de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten op 1 juli 2024 is bijvoorbeeld bij woonruimte de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd weer het uitgangspunt. Bij nieuwe woningen is slechts in uitzonderingssituaties nog ruimte voor tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld bij verhuur aan specifieke groepen zoals studenten of in gevallen van huur die naar zijn aard van korte duur is.

Dat een gebouw tijdelijk vergund is, brengt op zichzelf dus niet mee dat het ook tijdelijk kan worden verhuurd. Wel kent de wet een opzeggingsgrond voor zelfstandige woonruimte waarvoor een omgevingsvergunning is verleend met een termijn van maximaal vijftien jaar. In zo’n geval is van belang dat in de schriftelijke huurovereenkomst melding is gemaakt van de vergunning en van het tijdvak waarvoor deze is verleend. De verhuurder dient wel de huurovereenkomst op te zeggen tegen de einddatum van het tijdvak van de vergunning.

Financierbaarheid

De financiering van tijdelijke gebouwen vormt in de praktijk regelmatig een knelpunt. Veel tijdelijke gebouwen zijn modulair en verplaatsbaar, maar de verplaatsbaarheid maakt een gebouw niet zonder meer roerend. AIs een gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, is sprake van natrekking. In zo’n geval wordt de eigenaar van de grond van rechtswege eigenaar van het gebouw. Of de modules in theorie weer kunnen worden weggehaald, is daarbij niet beslissend.

Voor financiers van tijdelijke gebouwen levert dat onzekerheid op over hun zekerhedenpositie. Daar komt bij dat een beperkte instandhoudingstermijn en onzekerheid over de bestendigheid van de huurstromen drukken op de waardering van het onderpand, en daarmee de bereidheid om te financieren.

Een succesvolle financiering van tijdelijke gebouwen vereist een doordachte structurering en contractering. Daarbij is het van belang dat vooraf duidelijkheid bestaat over de looptijd, verlengbaarheid en handhaafbaarheid van de relevante vergunningen, de eigendomsverhoudingen en de contractuele borging van huurstromen, exploitatie en beëindiging.

Het einde van een tijdelijk gebouw

Bij gebouwen waarvan vaststaat dat deze weer verdwijnen, is de beëindiging minstens zo belangrijk als de realisatie. In de praktijk zijn vaak meerdere partijen betrokken: de grondeigenaar, de investeerder, de leverancier van de modules, de aannemer, de exploitant en de eindgebruiker. Daardoor is zelden sprake van een eenvoudige één-op-één-verhouding.

Juist daarom verdient het aanbeveling om vooraf duidelijk vast te leggen:

  • wie verantwoordelijk is voor vergunningen en eventuele verlengingen;
  • wie eigenaar is en blijft van de modules of andere onderdelen;
  • wie de kosten van onderhoud en herstel draagt gedurende de exploitatie;
  • wat er gebeurt als het gebruik eerder eindigt dan voorzien; en
  • wie verantwoordelijk is voor verwijdering, afbraak en oplevering van de locatie na afloop.

Als een gebouw snel geplaatst moet worden, ontstaat gemakkelijk de neiging om de beëindiging pas later te regelen. Juist dat leidt in de praktijk tot discussies over verwijderingskosten, restwaarde, aansprakelijkheid en de vraag wie het risico draagt als de publiekrechtelijke tijdelijkheid eindigt maar privaatrechtelijke afspraken doorlopen.

Circulair bouwen

Tijdelijke gebouwen worden vaak gepresenteerd als circulaire oplossing. Modulaire tijdelijke gebouwen lenen zich immers goed voor hergebruik, verplaatsing en demontage. Juridisch gezien maakt circulariteit de gehele structuur echter juist vaak complexer. Denk aan modellen waarin de leverancier eigenaar blijft van modules, een terugnameverplichting heeft of materialen na afloop van de gebruiksperiode opnieuw inzet. Dergelijke afspraken kunnen commercieel aantrekkelijk zijn, maar raken direct aan eigendom, zekerheden, onderhoudsverplichtingen en restwaarde- en verhaalsrisico’s. Dit zijn zaken om vooraf helder te organiseren.

Fiscaliteit

Ook vanuit fiscaal perspectief verdienen tijdelijke gebouwen bijzondere aandacht. Een belangrijke vraag is of een tijdelijk gebouw voor de btw en overdrachtsbelasting kwalificeert als een onroerende of roerende zaak. Bij modulaire en verplaatsbare gebouwen is die kwalificatie niet altijd eenvoudig te beantwoorden en bestaat vaak enige mate van onzekerheid. Hoewel dergelijke gebouwen in veel gevallen als onroerend zullen kwalificeren, blijft de rechtspraak op dit punt sterk feitelijk van aard en vatbaar voor interpretatie. Naar verwachting zal de komende jaren bovendien nieuwe rechtspraak ontstaan nu verplaatsbare woningen en andere tijdelijke gebouwen steeds vaker worden toegepast. Als partijen vooraf meer zekerheid wensen over de fiscale kwalificatie, kan afstemming met de Belastingdienst worden overwogen. Daarbij moet er rekening mee worden gehouden dat de Belastingdienst doorgaans zeer gedetailleerde vragen zal stellen over de constructie van het gebouw en de contractuele afspraken tussen de betrokken partijen.

De fiscale kwalificatie kan aanzienlijke gevolgen hebben. Zo is de verhuur van een onroerende zaak in beginsel vrijgesteld van btw, waardoor aftrek van btw op bouw- en plaatsingskosten vaak niet mogelijk is. De verhuur van een roerende zaak is daarentegen verplicht belast met btw. Ook bij een latere overdracht van het gebouw kan de kwalificatie doorslaggevend zijn. Indien het gebouw op het moment van overdracht kwalificeert als een onroerende zaak, kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Is het gebouw op dat moment echter niet (meer) onroerend, bijvoorbeeld omdat de eigendomsoverdracht plaatsvindt nadat het gebouw is gedemonteerd, dan is in beginsel geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De timing en wijze van overdracht kunnen daardoor een belangrijke rol spelen. Daar staat tegenover dat de overdracht van een roerende zaak in beginsel aan btw is onderworpen, al kan onder voorwaarden een btw-vrijstelling gelden wanneer het gebouw door de verkoper uitsluitend is gebruikt voor btw-vrijgestelde verhuur. Juist omdat tijdelijke gebouwen gedurende hun levensduur regelmatig van locatie, functie of eigenaar kunnen veranderen, is het raadzaam om tijdig stil te staan bij de fiscale gevolgen daarvan.

Conclusie

Bij tijdelijke gebouwen komen huurrecht, goederenrecht, contractenrecht, financiering en fiscaliteit samen. De tijdelijkheid van het gebouw volgt automatisch uit de vergunning. Zaken als de (ver)huur, de eigendom en de financiering zijn alleen tijdelijk voor zover deze bewust zo zijn ingericht. Daarmee zijn het onderwerpen die een doordachte samenhangende structurering vereisen, al opgezet voorafgaand aan de realisatie van tijdelijke gebouwen.

Contact

Wilt u meer informatie of een gesprek over dit onderwerp, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. De advocaten en belastingadviseurs van ons Project Development & Construction team staan graag voor u klaar.