You are here:
26 juni 2019 / nieuws

Wet maatregelen middenhuur aangenomen in de Eerste Kamer en Haagse Huisvestingsverordening

Reikwijdte van de Wet maatregelen middenhuur

Loyens & Loeff in Legal 500 rankings 2019

Begin 2018 berichtten wij u over de plannen van minister Ollongren (BZK) om het tekort aan woningen in het middenhuursegment (een huurprijs tussen de € 720,42 en ongeveer € 1.000 per maand) te bestrijden. Inmiddels hebben die plannen geleid tot de vaststelling van de Wet maatregelen middenhuur, die op 28 mei 2019 is aangenomen door de Eerste Kamer en naar verwachting op 1 juli 2019 in werking treedt.

Het bereik van de gemeentelijke huisvestingsverordening wordt door de invoering van de Wet maatregelen middenhuur wat ruimer  omschreven. Waar de huidige Huisvestingswet 2014 slechts de mogelijkheid biedt om het in gebruik nemen en geven van “goedkope woonruimte” te reguleren, verdwijnt na de inwerkingtreding van de nieuwe wet de toevoeging ‘goedkoop’ uit de wet. Daarmee wordt verduidelijkt dat ook de verdeling niet-goedkope woonruimte (lees: woningen met een geliberaliseerde huurprijs) in beginsel via de huisvestingsverordening kan worden gereguleerd. Een wezenlijke materiële verandering lijkt dit overigens niet te zijn: het begrip ‘goedkoop’ is in de bestaande wetgeving niet gedefinieerd, zodat woningen met een geliberaliseerde huurprijs daar ook in de huidige situatie al onder zouden kunnen worden begrepen. Met de wetswijziging wordt echter de mogelijke discussieruimte over de reikwijdte van het begrip ‘goedkope huurwoningen’ weggenomen; dat komt de rechtszekerheid op zichzelf bezien ten goede.

Anderzijds laat de aankomende wetswijziging onverlet dat de gemeenteraad uitsluitend regulerend mag optreden indien dat noodzakelijk is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. De verwachting is dat van zulke onevenwichtige en onrechtvaardige effecten niet snel sprake zal zijn bij huurwoningen in het hogere segment. Voor die woningen verandert de wetswijziging dus niets.

De wetswijziging beoogt verder te bevorderen dat woningcorporaties investeren in het middenhuursegment. Die investeringen behoren niet tot de kerntaak van de toegelaten instellingen, met als gevolg dat zij slechts met goedkeuring van de minister mogen worden gedaan. De procedure tot het verkrijgen van deze goedkeuring wordt – zoals wij al aankondigden in ons eerdere bericht – per 1 juli 2019 sterk vereenvoudigd.

De Haagse Huisvestingsverordening

Hoewel de aanstaande wetswijziging dus vooral een bevestiging lijkt te zijn van de in theorie al bestaande mogelijkheid om de verdeling van schaarse geliberaliseerde huurwoningen te reguleren, wijst de praktijk inmiddels uit dat de wijziging wel degelijk veranderingen in gang kan zetten. De Gemeenteraad van Den Haag heeft, vooruitlopend op de inwerkintreding van de Wet maatregelen middenhuur, besloten tot een herziening van de huisvestingsverordening die voorziet in een uitbreiding van de bestaande regulering van woningen in het niet-geliberaliseerde segment.

Wij beschikten op het moment van publicatie van deze nieuwsbrief niet over een volledige geconsolideerde tekst van de aangepaste huisvestingsverordening, maar de strekking van de wijziging is, dat het bestaande vergunningvereiste ten aanzien van de bewoning van niet-geliberaliseerde huurwoningen mede van toepassing zal worden op de ingebruikneming van ‘middeldure woonruimten’. Van belang hierbij is dat slechts huishoudens met een jaarinkomen lager dan € 55.000,-- (eenpersoonshuishouding) of € 65.000,-- (meerpersoonshuishouden) voor een vergunning voor ingebruikname van een middeldure woonruimte in aanmerking zullen komen. Een middeldure huurwoning is volgens de verordening een woning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens (momenteel € 720,42) en een waardering volgens het puntenstelsel van maximaal 188 punten (per 1 juli 2019 geldt daarvoor een huurprijs van maximaal € 967,24).

Indien een woning in deze categorie na het van kracht worden van de nieuwe verordening zonder huisvestingsvergunning in gebruik wordt genomen (huurder), of in gebruik worden gegeven (verhuurder), kunnen zullen B&W daartegen in beginsel handhavend kunnen optreden (lees: de beëindiging van het gebruik afdwingen), terwijl aan de overtreder bovendien een bestuurlijke boete kan worden opgelegd. De hoogte van de aan de verhuurder op te leggen boete zal in het geval van bedrijfsmatige verhuur € 10.000,-- bedragen (€20.000,-- bij recidive).

Een interessant aspect aan de nieuwe Haagse regulering is dat het uit de sociale-huursector al bekende vergunningvereiste, inclusief bijbehorende inkomenseis, van toepassing wordt op huurwoningen uit het middensegment, terwijl de gelijkschakeling van het middensegment met de sociale-huur zich anderzijds niet zal uitstrekken tot de afdwingbaarheid van de maximale wettelijke huurprijs die op niet-geliberaliseerde huurwoningen van toepassing is. Dit betekent dat middeldure huurwoningen ondanks de vergunningplicht op zichzelf nog steeds gewoon ‘voor de hoofdprijs’ in verhuur kunnen worden gegeven. De uitbreiding van het vergunningenstelsel en bijbehorende inkomenseis zal er echter wel toe leiden dat de groep van potentiële huurders wordt verkleind. Dit zal naar redelijke verwachting leiden tot een toenemende druk op de gemiddelde huurprijs in het middensegment. Of en in welke omvang dat effect in de praktijk daadwerkelijk zal optreden moet worden afgewacht, evenals het effect van de maatregel op de verdeling van schaarse woonruimte in Den Haag. In hoeverre het Haagse voorbeeld brede navolging in andere gemeenten zal krijgen, zal allicht mede afhangen van de ervaringen die in Den Haag de komende periode worden opgedaan.

Contact

Heeft u vragen naar aanleiding van dit bericht of wilt u meer informatie ontvangen, dan kunt u contact opnemen met Guido Koop of met uw vaste adviseur van het Vastgoedteam bij Loyens & Loeff.



Holding Regimes 2018

2% lager overdrachtsbelastingtarief op kantoortransformaties

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% van toepassing is op kantoortransformaties. lees meer

Terecht met terugwerkende kracht herzienings-btw nageheven

De verkoper is alsnog herzienings-btw verschuldigd als achteraf komt vast te staan dat de overdracht van vastgoed met terugwerkende kracht vrijgesteld van btw... lees meer

2% overdrachtsbelasting bij kluskavel

A-G Ettema heeft geconcludeerd tot toepassing van het 2% voor woningen en is daarbij ingegaan op de tariefsproblematiek bij transformaties. lees meer