You are here:
16 april 2021 / nieuws

Verkrijging self-storage vennootschap belast met overdrachtsbelasting?

Helaas is nog niet duidelijk of bij de verkrijging van alle aandelen in een BV met een ‘self-storage’ bedrijf overdrachtsbelasting is verschuldigd over het in dat kader gebruikte vastgoed. De Hoge Raad heeft vandaag geoordeeld dat voor het beantwoorden van deze vraag nog moet worden onderzocht of vanuit het perspectief van klanten sprake is van de huur van opslagruimte (vastgoedexploitatie) of dat deze huur ondergeschikt is aan bijkomende diensten die worden afgenomen. Als de huur ondergeschikt is, zou er voor overdrachtsbelastingdoeleinden geen sprake zijn van vastgoedexploitatie. In dat geval zou er geen overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. De nadere beoordeling is nu aan het Hof Amsterdam.

Goederenhotel vastgoed arrest

De zaak

Een wereldwijd opererend bedrijf dat opslagruimte verhuurt (self-storage) heeft in 2015 alle aandelen van een Nederlandse concurrent overgenomen. De activiteiten van de overgenomen self-storage vennootschap bestonden uit het ter beschikking stellen van opslagruimtes, klimaatbeheersing en beveiliging van deze opslagruimtes, assisteren bij de opslag in en verwijdering van goederen uit de opslagruimte, verkoop van opslag- en inpakmaterialen en sloten, afsluiten van verzekeringen voor de opgeslagen goederen, verhuur van aanhangwagens en de beschikbaarstelling van rolwagentjes. Daarnaast bestond de bedrijfsvoering uit het ontwikkelen en up-to-date houden van het bedrijfsconcept en de bezettingsgraad door onder meer actief management en marketing. Deze activiteiten vonden plaats op 23 vestigingen in Nederland. Er ontstond een geschil over de vraag of de overgenomen vennootschap kwalificeert als onroerendezaakrechtspersoon voor de overdrachtsbelasting. Naast een bezittingentoets, waaraan in dit geval werd voldaan, geldt voor die kwalificatie de voorwaarde dat het vastgoed voor ten minste 70% dienstbaar moet zijn aan, kort gezegd, vastgoedexploitatie. Dit wordt ook wel de doeleis of het dienstbaarheidscriterium genoemd. Vastgoedexploitatie kan in dit geval worden uitgelegd als de verhuur van onroerende zaken.

Rechtsvraag

In geschil is of de activiteiten van deze self-storage onderneming in wezen bestaan uit verhuur van vastgoed, waardoor de vennootschap als onroerendezaakrechtspersoon kwalificeert en ter zake van de aandelenverkrijging overdrachtsbelasting zou zijn verschuldigd.

Beoordeling door de Hoge Raad

De Hoge Raad oordeelt dat voor de beoordeling of een vennootschap zich primair bezighoudt met de verhuur van onroerende zaken relevant is of de verhuur ondergeschikt is aan het geheel van prestaties dat aan afnemers wordt verricht. Dit moet worden beoordeeld vanuit het perspectief van klanten. Dit betekent dat diensten die niet zijn gericht op individuele afnemers (overhead) bij deze beoordeling niet van belang zijn. Volgens de Hoge Raad heeft Hof Den Haag het perspectief van klanten niet getoetst dan wel onvoldoende gemotiveerd. Hof Amsterdam zal moeten vaststellen of in dit geval de terbeschikkingstelling van ruimten aan klanten ondergeschikt is aan de door de self-store vennootschap geleverde diensten aan haar klanten. 

Praktijkbelang

Wel of geen overdrachtsbelasting bij de verkrijging van aandelen is een belangrijke investeringsafweging. Voor de praktijk is met name de nadruk op het perspectief van de klant bij het toetsen van de doeleis een welkome verduidelijking. Wij neigen ernaar de geleverde diensten van de self-storage vennootschap eerder als ondergeschikt aan de verhuur van opslagruimte aan te merken dan andersom.



Hoge Raad oordeelt over toepassing fiscale bedrijfsopvolgingsregeling bij vastgoedexploitatie

Hoge Raad oordeelt over toepassing bedrijfsopvolgingsregeling

De Hoge Raad bevestigt dat eerst moet worden beoordeeld of de verhuuractiviteiten tezamen met andere activiteiten één onderneming vormen lees meer
Forward funding en forward purchase: twee smaken voor (ver)koop van nieuwbouwprojecten

Forward funding en forward purchase: twee smaken voor (ver)koop

Wat is het verschil? lees meer
Grote ondernemingen kunnen Tegemoetkoming Vaste Lasten aanvragen

Grote ondernemingen kunnen Tegemoetkoming Vaste Lasten aanvragen

Op vrijdag 7 mei 2021 is de regeling tot openstelling van de Tegemoetkoming Vaste Lasten voor grote ondernemingen gepubliceerd in de Staatscourant. lees meer