You are here:
11 augustus 2021 / nieuws

Toekomstbestendige, bankable algemene voorwaarden voor de bouwpraktijk

Algemene voorwaarden zijn niet weg te denken uit bouwcontracten. Na de zomer organiseert het Instituut voor Bouwrecht een interessant congres over de toekomst van het bouwcontractenrecht in Nederland. Het accent ligt op de vraag of de gangbare sets van algemene voorwaarden voldoen aan de behoeften in de huidige bouwpraktijk, of herziening behoeven.

Toekomstbestendige, bankable algemene voorwaarden voor de bouwpraktijk

Wat ons betreft is dit een kans om verder te kijken dan alleen de samenwerking tussen en belangen van opdrachtgever en opdrachtnemer. De belangen van mogelijke afnemers en betrokken financiers zijn in de hiervoor genoemde algemene voorwaarden namelijk nog onderbelicht. Wij doen in dit verband enkele suggesties voor aanpassingen.

Gangbare algemene voorwaarden

In de bouwpraktijk verklaren partijen op hun bouwcontract vaak algemene voorwaarden van toepassing, waarvan op onderdelen wordt afgeweken. Er bestaan diverse modelbouwcontracten en sets algemene voorwaarden. Welk modelcontract en welke set algemene voorwaarden worden gehanteerd, hangt af van het type opdracht, de complexiteit en omvang daarvan, de opdrachtgever en zijn behoefte aan betrokkenheid bij de realisatie van het project.

Drie van de meest gangbare bouwcontracten voor advieswerk, aanneming van werk en geïntegreerd werk (ontwerp, uitvoering en eventueel onderhoud) zijn gebaseerd op de DNR 2011, de UAV 2012 respectievelijk de UAV-GC 2005 (standaard sets algemene voorwaarden/modelcontract). De jongste van de drie sets is alweer bijna tien jaar oud.

Vermarktbaarheid en financierbaarheid van bouwcontracten

Lang niet iedere opdrachtgever realiseert het bouwproject voor zichzelf – zo doet de ontwikkelaar dat meestal voor een belegger als afnemer. Daarom dienen de belangen van de afnemer in ogenschouw te worden genomen. Dat geldt ook voor de financier – ieder bouwproject behoeft financiering en die kan (deels) afkomstig zijn van de bank van de ontwikkelaar of van (de bank van) de belegger.

De huidige gangbare sets algemene voorwaarden voorzien nog onvoldoende in regelingen die rekening houden met deze belangen. Bouwcontracten zijn daarmee niet altijd goed vermarktbaar en financierbaar, tenzij diverse regelingen apart zijn overeengekomen of naderhand alsnog worden overeengekomen. Vooral dat laatste kan leiden tot hick-ups in de onderhandelingen en hogere transactiekosten.

Wij geven een drietal suggesties mee om daar verandering in aan te brengen.

Suggestie bouwgaranties

Voor de turnkey transactiepraktijk is essentieel dat bouwgaranties van aannemers overdraagbaar zijn. Doorgaans worden garantieverklaringen op naam van de opdrachtgever en zijn rechtsopvolgers gesteld. Dat werkt goed zolang de opdrachtgever op het moment van afgifte de eigenaar is van het bouwproject en de afnemer daadwerkelijk zijn rechtsopvolger is.

Dat is echter lang niet altijd het geval. Denk bijvoorbeeld aan situaties waarin de juridische levering al voorafgaand aan de oplevering en de afgifte van de bouwgarantie plaats vindt, of een derde de bouwgrond rechtstreeks aan de belegger levert. In het kader van de transactie moet de overdracht van de bouwgaranties dan achteraf nog worden geregeld, waarvoor medewerking van de aannemer nodig is. Onze suggestie is daarom het uitwerken en toevoegen van een regeling die ertoe strekt dat bouwgaranties standaard overdraagbaar zijn.

Suggestie instaprecht

Financiering van een bouwproject kan worden aangetrokken door de ontwikkelaar of door de belegger. Het is gebruikelijk dat de financier een instaprecht wil hebben in bijvoorbeeld de positie van de opdrachtgever onder de aannemingsovereenkomst, om zo de controle over het bouwproject te kunnen overnemen indien de ontwikkelaar (bij turnkey forward purchase) of de belegger (bij turnkey forward funding) tekortschiet of failliet gaat. Wij stellen voor om een regeling in de algemene voorwaarden op te nemen over een dergelijk instaprecht met een bijbehorend model voor een meerpartijenovereenkomst tussen opdrachtgever, aannemer, financier en eventueel belegger.

Suggestie CAR-verzekering

De Construction All Risks (CAR-)verzekering is de standaard uitgenomen projectverzekering voor schade die zich kan voordoen tijdens het bouwproces. Onder de CAR-verzekering kunnen alle bij het bouwproject betrokken partijen worden meeverzekerd, waaronder de financier en de belegger.

Stel, onverhoopt ontstaat er aanzienlijke schade aan het bouwwerk. Voor die belegger en vooral zijn financier zal het van belang (en een vereiste) zijn dat eventuele omvangrijke uitkeringen onder de CAR-verzekering van schadepenningen bijvoorbeeld worden overgemaakt op een rekening waarop de financier grip heeft en niet (volledig) rechtstreeks aan de aannemer. Zo wordt een debiteurenrisico voor de financier en de belegger voorkomen. Aanvullend kan in de algemene voorwaarden geregeld worden dat ook de uitvoering van het herstelwerk in termijnen wordt vergoed, naar rato van de voortgang van dat herstelwerk.

Herziening 3.0

Beleggers en financiers zijn onmisbaar voor bouwprojecten. Regelingen voor het vermarktbaar en financierbaar maken van bouwcontracten horen thuis op de agenda van het aanstaande congres. Laten we de gelegenheid te baat nemen om de belangen van deze partijen te borgen in de gangbare algemene voorwaarden van de bouwpraktijk.

Dit artikel is geschreven door: Timo Huisman en Jan Vonk Noordegraaf en is eerder gepubliceerd in De Jurist



Ministerie van VROM als oplossing voor de crisis op de woningmarkt?

VROM als oplossing voor crisis op de woningmarkt?

Door de huidige crisis op de woningmarkt en onder druk. Ministerie van VROM als oplossing voor de crisis op de woningmarkt? lees meer

De financiële gevolgen van de route naar huurprijsherziening

De route naar de huurprijsherziening met specifieke aandacht voor het verzoek tot het aanwijzen van een deskundige door de rechtbank. lees meer

Onderzoek PropertyNL bevestigt sterke positie in vastgoedmarkt

Uit het jaarlijkse onderzoek van PropertyNL blijkt de leidende positie van Loyens & Loeff onveranderd. lees meer