You are here:
01 november 2019 / artikel

Energiezuinigheid van vastgoed – maak er tijdig werk van!

In onze blog van 13 februari 2019 berichtten wij u over de inwerkingtreding van het verplichte ‘C–label’ voor kantoorgebouwen per 1 januari 2023, de gevolgen voor eigenaren c.q. verhuurders en huurders, welke maatregelen daarvoor moeten worden genomen, voor wiens rekening die maatregelen komen en hoe kan worden gehandhaafd als niet aan de C-labelplicht wordt voldaan.

Zoals wij in onze eerdere blog reeds opmerkten, is de C-labelverplichting voor kantoren pas vanaf 2023 afdwingbaar. Desalniettemin kan het voor gebouweigenaren van belang zijn om nu al werk te maken van verduurzaming. Uiteraard om de energierekening te verlagen, maar ook omdat bijvoorbeeld op 1 juli 2020 de methode verandert waarmee de energiezuinigheid van vastgoed wordt bepaald. Kan men vóór die datum met relatief beperkte maatregelen een C-label bemachtigen, dan blijft dat label 10 jaar geldig. Na die datum wordt getoetst aan de nieuwe bepalingsmethode ‘NTA 8800’ en rijst de vraag of men ook onder dat regime recht heeft op een C-label. Goed denkbaar is verder dat men ook juridisch verplicht is om al vóór 2023 energiebesparende maatregelen te treffen. Zo’n verplichting kan – helemaal los van de aankomende C-labelverplichting – in het bijzonder voortvloeien uit artikel 2.15 Activiteitenbesluit waarop wij in deze blog ingaan.

Verplichting realiseren Energiebesparende maatregelen

Artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit verplicht ‘drijvers’ van zogenoemde inrichtingen type A en B om alle energiebesparende maatregelen te treffen die een terugverdientijd hebben van vijf jaar of minder. Onder omstandigheden kunnen bestaande kantoorgebouwen ook kwalificeren als ‘inrichting’ in de zin van het Activiteitenbesluit. Datzelfde geldt overigens voor ander (commercieel) vastgoed, zoals hotels en logistieke bedrijven.

Is het vastgoed in kwestie verhuurd, dan komt de vraag op of (de kosten van) de maatregelen voor rekening van de verhuurder of de huurder komen. Het antwoord op die vraag zal (ook hier) afhangen van de vraag wie kan worden gezien als ‘drijver van de inrichting’, wat weer belangrijke mate afhangt van de inhoud van de huurovereenkomst.

Informatieplicht energiebesparing

Voor iedere inrichting die onder de bovengenoemde energiebesparingsplicht valt, gold op grond van lid 2 van artikel 2.15 de verplichting om uiterlijk op 1 juli 2019 bij het bevoegd gezag een rapport in te dienen waaruit blijkt welke energiebesparende maatregelen een terugverdientijd van 5 jaar hebben. Dat rapport dient iedere vier jaar te worden herzien. Vanaf 5 december a.s. zal deze informatieplicht ook gaan gelden voor drijvers van inrichtingen die vallen onder de Europese Energie-Efficiency Richtlijn (de EED). Over deze auditverplichting schreven wij reeds in onze nieuwsbrief van november 2015.

Inmiddels hebben reeds meer dan 27.000 bedrijven voldaan aan hun rapportageplicht, zo blijkt uit het persbericht van de Rijksoverheid van 2 juli jl. Dat lijkt veel, maar er zijn naar schatting tussen de 50.000 en 60.000 bedrijven waar de informatieplicht op van toepassing is. Er valt dus nog de nodige winst te behalen.

Bedrijven die nog niet hebben gerapporteerd, kunnen door het bevoegd gezag worden gerappelleerd en, indien nodig, kunnen er uiteindelijk dwangsommen worden opgelegd hen alsnog te bewegen te voldoen aan de Informatieplicht. In een kamerbrief van 16 september jl. kondigde de minister aan dat diens inzet vooralsnog gericht blijft op verbeterde communicatie over de informatieplicht.

Tegen de achtergrond van het voorgaande doen eigenaren van vastgoed er naar onze mening goed aan om (alsnog) na te gaan of zij mogelijk kwalificeren als drijver van een inrichting, en zo ja, welke energiebesparende maatregelen in dat geval een terugverdientijd hebben van vijf jaar. Hierbij merken wij op dat in het kader van het Energieakkoord voor duurzame groei voor 19 bedrijfstakken pakketten met erkende maatregelen voor energiebesparing zijn aangewezen; de kantorenmarkt is er daar één van. Deze erkende maatregelen kunnen gebouweigenaren gebruiken als handvat om te bepalen welke energiebesparende maatregelen zij moeten treffen.

Indien een eigenaar alle erkende maatregelen voor de desbetreffende inrichting heeft getroffen, dan kan eenvoudig aan de informatieplicht worden voldaan door dat aan het bevoegd gezag mede te delen (via een webformulier). Er hoeft dan geen bewijs te worden geleverd dat de maatregelen zijn getroffen, maar bij een opzettelijk onjuiste rapportage is wel sprake van een economisch delict. Het is dus zaak om de rapportage zorgvuldig in te vullen.

Wijziging van de Activiteitenregeling milieubeheer

Als een drijver niet alle erkende maatregelen heeft getroffen dan gaat de minister ervan uit dat de desbetreffende inrichting niet voldoet aan de verplichting om alle energiebesparende maatregelen te treffen. Als een drijver meent dat bepaalde erkende maatregelen niet binnen 5 jaar kunnen worden terugverdiend dan ontstaat daarover in de praktijk geregeld discussie (met het bevoegd gezag). Mede met het oog hierop heeft de minister inmiddels een rekenmethode vastgelegd in de Activiteitenregeling milieubeheer. Die moet marktpartijen meer duidelijkheid verschaffen over de wijze waarop de terugverdientijd van energiebesparende maatregelen voor een individuele inrichting (bedrijf of instelling) dient te worden berekend.



Holding Regimes 2018

2% lager overdrachtsbelastingtarief op kantoortransformaties

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% van toepassing is op kantoortransformaties. lees meer

Terecht met terugwerkende kracht herzienings-btw nageheven

De verkoper is alsnog herzienings-btw verschuldigd als achteraf komt vast te staan dat de overdracht van vastgoed met terugwerkende kracht vrijgesteld van btw... lees meer

2% overdrachtsbelasting bij kluskavel

A-G Ettema heeft geconcludeerd tot toepassing van het 2% voor woningen en is daarbij ingegaan op de tariefsproblematiek bij transformaties. lees meer