You are here:
13 februari 2019 / artikel

Energielabel C vanaf 2023 verplicht voor kantoorgebouwen

Op 2 november 2018 is het Besluit tot wijziging van het Bouwbesluit 2012 betreffende de ‘C-labelverplichting’ voor kantoorgebouwen gepubliceerd in het Staatsblad.

Holiday accumulation – (no) news under the sun

Kantoorgebouwen groter dan 100 m2 moeten vanaf 1 januari 2023 een energielabel met een energie-index van 1,3 of lager hebben. Een energie-index van 1,3 staat op dit moment gelijk aan energielabelklasse C.

Onze newsflash van 29 juni jl. zette uiteen in welke situaties niet aan deze verplichting hoeft te worden voldaan. Die situaties zijn met het gepubliceerde besluit ongewijzigd gebleven.

Energiebesparende maatregelen

Het zal per kantoorgebouw verschillen welke maatregelen nodig zijn om aan de voorgeschreven energie-index te voldoen. Bij kantoorgebouwen met aanvangslabel D, E of F zijn er meestal geen bouwkundige ingrepen nodig. Aanpassingen aan bijvoorbeeld (klimaat)installaties en verlichting kunnen al voldoende zijn. Voor gebouwen met aanvangslabel G zullen de vereiste aanpassingen doorgaans ingrijpender zijn, zoals het isoleren van daken, vloeren en ramen.

Indien de benodigde aanpassingen om een energie-index van 1,3 te realiseren een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar, hoeven slechts die maatregelen te worden genomen die een terugverdientijd hebben tot en met 10 jaar. De bij die maatregelen behorende energie-index (die lager zal zijn dan 1,3) zal volstaan om het gebouw te mogen (blijven) gebruiken.

Overigens geldt de C-labelverplichting ook in geval van een combinatiegebouw, waarvan bijvoorbeeld de plint in gebruik is voor retail of horeca en de verdiepingen daarboven als kantoor; maar dan wel uitsluitend voor die kantoorverdiepingen.

Wie moet de maatregelen nemen en wie draagt de kosten?

Om een kantoorgebouw zelf te mogen gebruiken of in gebruik te mogen geven, dient de gebouweigenaar vanaf 2023 over een energielabel C te beschikken. Uit (de toelichting bij) het gewijzigde bouwbesluit volgt dat de vereiste maatregelen aan het gebouw door de eigenaar dienen te worden getroffen; de eigenaar zal daarvoor in beginsel dan ook de kosten moeten dragen.

Dit roept voor verhuurders de vraag op of zij dergelijke kosten vervolgens voor rekening van hun huurder(s) kunnen laten komen. Het antwoord op deze vraag zal afhangen van de afspraken die zij daarover met elkaar hebben gemaakt. Voor zowel huurders als verhuurders lijkt dit ons in de komende periode een belangrijk aandachtspunt in onderhandelingen over het aangaan (of verlengen) van een huurovereenkomst.

Financiering en subsidies

De overheid voorziet niet in een specifieke financieringsregeling; de achterliggende reden is dat de kosten die gemaakt moeten worden om het benodigde energielabel te krijgen, in het merendeel van de gevallen rendabele investeringen zijn. Daarentegen kan mogelijk wel gebruik worden gemaakt van bestaande fiscale- en subsidieregelingen, zoals de regeling Energie-investeringsaftrek (EIA), de Investeringssubsidie duurzame energie voor zonneboiler, warmtepompen en biomassaketels (ISDE) en de Stimulering energieproductie (SDE+).

Ten aanzien van private financiers kan worden opgemerkt dat verschillende banken inzetten op verduurzaming van vastgoed. Zo hebben ABN AMRO en Rabobank bijvoorbeeld aangekondigd bereid te zijn 100% van de kosten van de energiebesparende maatregelen te financieren en heeft ING middels een persbericht laten weten geen financiering meer te verstrekken voor vastgoed met een energielabel lager dan energielabel C.

Rechtsgevolgen en handhaving – wie kan worden aangesproken?

De verantwoordelijkheid voor handhaving van de C-labelverplichting berust bij het bevoegd gezag voor het Bouwbesluit 2012. In de meeste gevallen zal dat het college van burgemeester en wethouders zijn van de gemeente waarin het desbetreffende kantoorgebouw is gelegen.

Indien het bevoegd gezag een overtreding constateert, heeft het de keuze uit verschillende bestuurlijke sancties. Naast een (eenvoudige) bestuurlijke waarschuwing kan worden gekozen voor het opleggen van een last onder dwangsom, last onder bestuursdwang of een bestuurlijke boete. Voor de bestuurlijke boete geldt wel dat die sanctie slechts mogelijk is vanaf de tweede overtreding die binnen een tijdsbestek van minder dan twee jaar wordt begaan. Dit is met name van belang voor (rechts)personen die een omvangrijke(re) vastgoedportefeuille bezitten. Opvolgende overtredingen hoeven namelijk geen betrekking te hebben op hetzelfde kantoor om tot een bestuurlijke boete te kunnen leiden. Dat betekent dat na een eerste overtreding, voor iedere opvolgende overtreding in beginsel een bestuurlijke boete zou kunnen worden opgelegd, ook als de verschillende overtredingen op verschillende kantoorgebouwen betrekking hebben.

Handhavingsmaatregelen kunnen in beginsel zowel aan de eigenaar, verhuurder als aan de huurder worden gericht, aangezien het gebruiksverbod zowel ziet op het in gebruik nemen als het gebruiken van een bouwwerk. In de praktijk zal het bevoegd gezag er vaak voor kiezen handhavingsmaatregelen (mede) te adresseren aan de eigenaar van het vastgoed, omdat diens gegevens eenvoudig zijn te achterhalen in het Kadaster.

Samenloop met andere regelgeving?

Hoewel de C-labelverplichting voor kantoren per 2023 afdwingbaar wordt, kunnen aanpassingen voor het realiseren van een energie-index van 1,3 in sommige gevallen al (gedeeltelijk) noodzakelijk zijn om aan andere regelingen te voldoen. In een afzonderlijke newsflash zullen wij dit nader belichten, onder meer in relatie tot de door de Minister van Economische Zaken en Klimaat op 17 januari jl. ter consultatie aangeboden wijziging van de Activiteitenregeling milieubeheer.

Toekomst

De nieuwe energieprestatie bepalingsmethode ‘NTA 8800’ is inmiddels gereed en gepubliceerd. Deze methode berekent de energieprestatie van zowel nieuwbouw als bestaande bouw en zal – naar verwachting – in 2019 worden aangewezen als voorgeschreven bepalingsmethode en onder meer de energie-index vervangen.

De minister heeft aangegeven dat de aanwijzing van een nieuwe bepalingsmethode beleidsneutraal zal worden doorgevoerd. Het is echter maar de vraag of dat uiteindelijk zo zal zijn.

Wanneer men al voor deze aanpassing aan de energielabel C-verplichting voldoet, is de geldigheidstermijn van het label 10 jaar. Het kan dus gunstig zijn voor 2020 de benodigde maatregelen te nemen en het energielabel C aan te vragen.

De Nota van Toelichting vermeldt overigens dat de Rijksoverheid streeft naar een energielabelklasse A in 2030 voor alle gebouwen en een energieneutraal gebouwde omgeving in 2050. Alle reden dus voor gebouweigenaren om de energiezuinigheid van hun vastgoedportefeuille eens tegen het licht (van een energiezuinige spaarlamp) te houden.

Contact

Heeft u vragen naar aanleiding van dit bericht, dan kunt u contact opnemen met Jan de Heer, Timo Huisman, Margot Dadi-Tailleur, of uw vaste adviseur van het Vastgoed team bij Loyens & Loeff.



Holding Regimes 2018

2% lager overdrachtsbelastingtarief op kantoortransformaties

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% van toepassing is op kantoortransformaties. lees meer

Terecht met terugwerkende kracht herzienings-btw nageheven

De verkoper is alsnog herzienings-btw verschuldigd als achteraf komt vast te staan dat de overdracht van vastgoed met terugwerkende kracht vrijgesteld van btw... lees meer

2% overdrachtsbelasting bij kluskavel

A-G Ettema heeft geconcludeerd tot toepassing van het 2% voor woningen en is daarbij ingegaan op de tariefsproblematiek bij transformaties. lees meer