You are here:
22 november 2019 / artikel

2% overdrachtsbelasting bij kluskavel

A-G Ettema heeft geconcludeerd tot toepassing van het 2% voor woningen en is daarbij ingegaan op de tariefsproblematiek bij transformaties.

Het betreft het cassatieberoep van de Staatssecretaris van Financiën tegen het oordeel van Hof Den Haag dat het 2%-tarief, voor de overdrachtsbelasting van toepassing was bij de verkrijging van een zogenoemde kluskavel, een appartementsrecht in een voormalig kantoorpand dat werd getransformeerd tot woningen.1 Voorafgaand aan de verkrijging was de sloop op de betreffende verdieping van het pand afgerond en was de aannemer begonnen met het vervangen van kozijnen. Verdere opbouwwerkzaamheden dienden nog plaats te vinden.

Rechtsvraag

In geschil is of het 2%-tarief voor woningen wel of niet van toepassing was.

Beoordeling

A-G Ettema heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het cassatieberoep.2 Weliswaar is de toets die het hof heeft aangelegd volgens de advocaat-generaal onjuist, dan wel is het oordeel van het hof onbegrijpelijk, uiteindelijk meent de advocaat-generaal dat het 2% tarief van toepassing zou moeten zijn.
Volgens de A-G is een strikte en een losse lezing mogelijk om bij transformaties vast te stellen wanneer een onroerende zaak overgaat van het 6% naar het 2%-tarief. Een strikte lezing zou erop neerkomen dat het 2%-tarief pas van toepassing zou kunnen zijn wanneer de transformatiewerkzaamheden zijn afgerond. De advocaat-generaal heeft een voorkeur voor de losse lezing: in geval van een bouwwerk dat in zijn geheel is te bestemmen tot een woning dan wel tot iets anders of tot beide, maar op het verkrijgingstijdstip de bouwkundige kenmerken van geen van beide heeft, geven de publiekrechtelijke voorschriften de doorslag voor de vraag of het gebouw naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Deze losse lezing zou in het onderhavige geval leiden tot de slotsom dat het 2%-tarief van toepassing is.

Belang

Na de arresten van de Hoge Raad in februari 2017 was duidelijk welke toets diende te worden aangelegd of een onroerende zaak kwalificeerde als een woning voor de toepassing van het overdrachtsbelastingtarief. Onduidelijk is echter wanneer een onroerende zaak in geval van transformatie van niet-woning naar woning overgaat van het 6%-tarief naar het 2%-tarief. Hoewel de A-G een voorkeur uitspreekt voor een losse lezing, laat ze de mogelijkheid van een strikte lezing open. De Hoge Raad zal uiteindelijk de keuze moeten maken.

1 Hof Den Haag 21 september 2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:3224.
2 Advocaat-generaal Ettema 27 juli 2019, ECLI:NL:PHR:2019:791.



Webinar: Het gebruik van voorwaarden in commerciële contracten

Op 6 november 2020 verzorgen Barbara Elion en Rob Schrooten een webinar over het gebruik van opschortende voorwaarden lees meer
real-estate-2020-newsletter.jpg

Nieuw wetsvoorstel “WHOA”: huurder in nood

Op 6 oktober 2020 heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA) aangenomen. lees meer

GroenLinks dient aangepast initiatiefwetsvoorstel in

Op 9 oktober 2020 heeft GroenLinks een gewijzigd initiatiefwetsvoorstel ‘Spoedwet conditionele eindafrekening dividendbelasting’ ingediend. lees meer