Huidig stelsel

In het huidige art. 7:237 lid 3 BW is opgenomen dat onder servicekosten wordt verstaan “de vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.” Met ‘algemene maatregel van bestuur’ wordt hier het Besluit servicekosten bedoeld. In de bijlage van het Besluit servicekosten is een lijst opgenomen met zaken en diensten waarvan de vergoeding in ieder geval als servicekosten aan een huurder mogen worden doorberekend. Naast de zaken en diensten uit het Besluit, kunnen ook andere zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte als servicekosten worden aangemerkt. In de praktijk is hierdoor ruimte ontstaan om uiteenlopende kosten als servicekosten door te berekenen, zoals kosten voor het gebruik van een fitnessruimte, zwembad of bioscoopzaal, terwijl deze geen direct verband houden met het gebruik van de gehuurde woonruimte.

Drie bouwstenen, één regime

De nieuwe wet beoogt een einde te maken aan de onduidelijkheid en limitatief te bepalen welke kosten wel en niet als servicekosten kunnen worden doorberekend. Enkel de kosten die in het Besluit servicekosten zijn opgenomen, kunnen voortaan worden aangemerkt als servicekosten, mits in de huurovereenkomst is overeengekomen dat (i) deze zaken en diensten worden geleverd en (ii) daar servicekosten voor in rekening worden gebracht.

Art. 7:237 lid 3 BW zal voortaan naar de limitatieve lijst van het Besluit servicekosten verwijzen en bepalen dat middels de Regeling servicekosten regels kunnen worden gesteld over de wijze van berekening en de maximale hoogte van de servicekosten. Omdat de lijst uit het Besluit servicekosten limitatief wordt, wordt het Besluit gemoderniseerd en aangescherpt. Ook wordt na invoering van de Wms duidelijk vastgelegd dat servicekosten alleen zien op daadwerkelijk gemaakte kosten die een redelijke vergoeding zijn (art. 7:259 lid 1 BW). De Wms, het gewijzigde Besluit en de nieuwe Regeling treden per 1 januari 2027 in werking.

De Regeling schrijft per categorie voor hóé de servicekosten moeten worden berekend en legt op enkele punten een plafond vast. Zo worden bijvoorbeeld de administratiekosten gemaximeerd op 2% voor kosten uit de categorieën warmte en koude en elektriciteit, gas en water, en op 5% voor de overige categorieën. Daarbij geldt tevens een absoluut plafond van € 75 per woning per kalenderjaar en een minimum van € 7,50.

Limitatieve lijst

De nieuwe lijst in het Besluit servicekosten bestaat uit acht categorieën zaken en diensten, te weten:

  1. Warmte en koude;
  2. Elektriciteit, gas en water;
  3. Roerende zaken;
  4. Kleine herstellingen;
  5. Toezicht, beveiliging en vuil;
  6. Signaallevering;
  7. Verzekeringen en fondsvorming; en
  8. Administratiekosten.

Voor elk van deze categorieën werkt het gewijzigde Besluit servicekosten nader uit welke zaken en diensten daaronder vallen. Daarmee wordt beoogd meer duidelijkheid te bieden over welke kosten als servicekosten aan huurders mogen worden doorberekend. Daarnaast bevat de nieuwe Regeling servicekosten per categorie voorschriften voor de wijze van berekening van de kosten en worden voor bepaalde kostenposten maximumbedragen voorgeschreven. Hoewel de categorieën grotendeels aansluiten bij het huidige stelsel, zijn verschillende onderdelen verduidelijkt, geactualiseerd (zo wordt internet voor het eerst uitdrukkelijk opgenomen, onder de categorie signaallevering) of nader afgebakend.

Gevolgen voor de praktijk

De limitatieve lijst maakt het eenvoudiger onderscheid te maken tussen zaken en diensten waarvoor wel of juist geen servicekosten in rekening mogen worden gebracht. Voor de Huurcommissie brengt de Wms een aantal belangrijke wijzigingen met zich mee. Onder het huidige regime kan de Huurcommissie slechts het voorschot toetsen van nutsvoorzieningen met een individuele meter. Wil een huurder een onderdeel van de overige servicekosten laten toetsen, dan kan dat pas na de jaarafrekening. Onder het nieuwe regime vervalt dit onderscheid en kan de Huurcommissie het voorschot ten aanzien van alle servicekosten toetsen en vaststellen. Daarnaast krijgt de Huurcommissie een nieuw instrument in handen: verstrekt een verhuurder geen of een onvolledige jaarafrekening, dan stelt de Huurcommissie de afrekening zelf vast op basis van normbedragen (dat kunnen lage bedragen betreffen) of op €0,- indien de betreffende dienst niet is geleverd. De Huurcommissie zal in dat geval niet langer zelf een jaarafrekening opstellen. Tot slot worden de drempels voor het indienen van collectieve verzoeken verlaagd: het vereiste dat minimaal 50% van de huurders uit een wooncomplex deelneemt komt te vervallen, waardoor het voor huurders eenvoudiger wordt om gezamenlijk op te treden.

Overgangsrecht

Het nieuwe regime geldt alleen voor huurovereenkomsten die op of na 1 januari 2027 worden gesloten. Op bestaande huurovereenkomsten blijft het huidige recht van toepassing. Het gevolg daarvan is dat binnen één en hetzelfde complex twee afrekensystemen naast elkaar kunnen bestaan, met de bijbehorende administratieve lasten.

Om deze samenloop te voorkomen, is in het overgangsrecht voorzien in een vrijwillige toepassing op bestaande contracten: verhuurders mogen met hun huurders overeenkomen dat de nieuwe regels vanaf 1 januari 2027 ook gelden voor bestaande contracten. Daarmee kan binnen één complex worden voorkomen dat verschillende afrekensystemen naast elkaar lopen. Deze overstap vergt echter wel instemming van de huurder; een eenzijdige omzetting is niet mogelijk.

Conclusie

De Wms verduidelijkt de kaders waarbinnen servicekosten mogen worden doorberekend en introduceert voor het eerst wettelijke rekenregels en plafonds. Inhoudelijk zijn de wijzigingen in de toegestane servicekostenposten beperkt; de praktische impact voor verhuurders zit in de nieuwe berekeningssystematiek, de aangescherpte eisen aan de jaarafrekening en de administratieve beheersing van de overgangsperiode. Voorts dient rekening te worden gehouden met de aanvullende bevoegdheden van de Huurcommissie.

Het is aan te raden tijdig te inventariseren welke posten per 1 januari 2027 nog onder de limitatieve lijst vallen en hiermee rekening te houden in nieuwe huurovereenkomsten. Voor bestaande huurovereenkomsten is het raadzaam de servicekostenbedingen tegen het licht te houden en te beoordelen of met de huurders afspraken over vrijwillige toepassing van het nieuwe regime wenselijk zijn.

Wilt u meer informatie of een gesprek over dit onderwerp, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen. Ons huurrechtteam staat graag voor u klaar.