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27 March 2020 / article

Real estate gains tax: deduction of losses in an inter-cantonal context

The Swiss Federal Supreme Court provides that an investment fund, which is not subject to corporate income tax and makes losses by selling real estate in another canton than the canton of residence of the management company, may deduct these losses from the real estate gain tax. This article is available in German.

Das Bundesgericht hält in einem Urteil vom 28. Januar 2020 fest, dass ein von der Gewinnsteuer befreiter Fonds mit direktem Grundbesitz, der einen steuerbaren Grundstückgewinn ausserhalb des Sitzkantons der Fondsleitung erzielt, Verluste aus ausserkantonalen Grundstücksgeschäften vom besagten Grundstückgewinn abziehen kann.

Kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz sind wie juristische Personen zu besteuern. Sofern deren Anleger ausschliesslich steuerbefreite Einrichtungen der beruflichen Vorsorge oder steuerbefreite inländische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen sind, sind kollektive Kapitalanlagen von der Gewinnsteuer befreit; sie unterliegen jedoch der Grundstückgewinnsteuer. Veräussert ein solcher Fonds diverse Grundstücke schweizweit, wobei er in einem Kanton Verluste und in den anderen Gewinne erzielt, liegt ein interkantonaler Sachverhalt vor. Wird der Abzug ausserkantonaler Ausscheidungsverluste verweigert, liegt eine Verletzung des Schlechterstellungsverbots vor. Insbesondere der Umstand, dass der Fonds bzw. die Fondsleitung gewinnsteuerbefreit ist und damit keine periodischen Steuern schuldet, ändert nichts daran. Das Schlechterstellungsverbot gilt demnach auch bei Objektsteuern.

Bei kollektiven Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz, deren Anleger steuerbefreit sind, ergibt sich eine steuerfreie Sparte, welche die gesamten (Immobilien-)Erträge umfasst, und eine steuerbare Sparte, welche einzig die Wertzuwachsgewinne beinhaltet. Es können keine spartenübergreifenden Verlustverrechnungen zugelassen werden, sodass steuerbare Wertzuwachsgewinne nicht mit Betriebsverlusten aus der steuerbefreiten Sparte verrechnet werden werde, umgekehrt auch nicht. Dies gilt sowohl inter- als auch innerkantonal. Das Bundesgericht gelangt damit richtiger weise zum Schluss, dass ausserkantonale Verluste aus Grundstücksgeschäften vom Grundstückgewinn abzuziehen sind. Diese Vorgehensweise steht in Übereinstimmung mit dem Kreisschreiben Nr. 27 der SSK betr. Ausscheidungsverluste.

(BGer 2C_216/2019 vom 28. Januar 2020)



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