You are here:
12 mei 2020

Impact van het coronavirus op de vastgoedsector

Kan een huurder zijn betalingen onderbreken omdat de federale regering hem verplichtte zijn onderneming te sluiten ? Is het mogelijk om onderhandelingen over een vastgoedinvestering verder te zetten ? Moet u onroerende voorheffing betalen ? De antwoorden op deze en vele andere vragen vindt u terug in deze Q&A.

Impact of the coronavirus on real estate

Dit artikel is eveneens beschikbaar in het Engels en Frans.

Geactualiseerd op 12 mei 2020

1. Wat is de huidige situatie? 

Op 18 maart beslist de Belgische regering om de verspreiding van het coronavirus tegen te gaan door een lockdown. In essentie kwamen de maatregelen neer op de volgende principes.

  • Samenscholingsverbod en verbod van niet-essentiële verplaatsingen
  • Sluiting van winkels
  • Sluiting van restaurants, cafés, cafetaria, …
  • Een onderscheid tussen essentiële en niet-essentiële bedrijven
  • Een verbod van niet-essentiële reizen van en naar België 
  • Het samenscholingsverbod betekent dat elke persoon minstens 1,5m afstand moet houden (social distancing) van een andere persoon (behoudens als die onder hetzelfde dak woont). Op 18 maart werd het verboden om zich in publieke plaatsen te begeven in het gezelschap van meer dan 1 andere persoon (behoudens opnieuw de gezinsleden of wie onder hetzelfde dak woont) en nog steeds met respect voor de regels van social distancing. Het verbod hield ook in dat culturele activiteiten, allerlei festiviteiten, sportmanifestaties, … niet meer mochten doorgaan.
    Recent werden deze regels stap voor stap versoepeld. Belgische inwoners mogen sinds 11 mei het gezelschap hebben van maximaal 4 andere personen (zonder rekening te houden met wie onder hetzelfde dak woont) met dien verstande dat deze groep van 5 personen enkel met elkaar contact mogen hebben (ze vormen als het ware 1 bubbel).  De regels inzake social distancing blijven echter gelden.
  • Op 18 maart 2020 moesten ook alle winkels hun deuren sluiten. Uitzonderingen waren voorzien voor apotheken, voedingswinkels, krantenwinkels. Geleidelijk werd de lijst van uitzonderingen langer en op 11 mei mochten alle winkels weer open gaan. Evenwel moesten de winkeluitbaters en moeten ze nog steeds, alle nodige veiligheidsmaatregelen nemen om klanten en personeel te beschermen. Dit betekent onder meer dat er in een winkel slechts 1 klant per 10m2 toegelaten is en die klant ook maar 30 minuten krijgt om te winkelen. In principe mag er ook maar 1 klant per keer binnen (dus niet vergezeld van anderen met uitzondering van kinderen). Eetgelegenheden en drankgelegenheden moesten sluiten en blijven ook gesloten tot minstens 8 juni. Hotels mochten openblijven maar hun restaurant, bar of recreatieve ruimtes moesten gesloten worden.
  • Bij de invoering van de lockdown werd ook een onderscheid ingevoerd tussen essentiële ondernemingen en niet-essentiële ondernemingen. Als algemene regel geldt dat werknemers, waar mogelijk aan de slag moeten blijven via telewerken. Als dat niet kan, dan mogen de werknemers tewerkgesteld worden op de locatie van de onderneming maar enkel op voorwaarde dat de regels inzake social distancing (1,5m afstand van elkaar) gerespecteerd kunnen worden. Niet-essentiële ondernemingen waar telewerk én social distancing niet mogelijk is, moesten sluiten. Essentiële ondernemingen (zoals banken, verzekeringsondernemingen, farmaceutische industrie, advocatuur, …) mochten in die omstandigheden wel verder werken, mits in acht name uiteraard van de regels inzake telewerken en social distancing.
    Op 4 mei werden de regels voor niet-essentiële ondernemingen versoepeld. Telewerk blijft aanbevolen. Indien het niet mogelijk is mogen de personeelsleden naar de bedrijfslocatie. De onderneming moet, in samenspraak met het personeel (of hun vertegenwoordigers) alle nodige maatregelen nemen (bij voorkeur social distancing) om de personeelsleden in een veilige omgeving te laten werken. De regering verspreidde hierover richtlijnen. Ondernemingen die deze voorschriften met de voeten treden kunnen zware sancties oplopen. 

Het Parlement verleende de federale regering speciale bevoegdheden om in het kader van de strijd tegen COVID-19 wetgeving te maken via volmachtbesluiten, dit zonder het klassieke parlementaire proces te moeten volgen. Ook de regionale parlementen hebben dergelijke speciale bevoegdheden aan de regionale regeringen verleend (voor specifieke beleidsdomeinen).

 2. Investeringen in vastgoed

Kan de huidige situatie een invloed hebben op lopende transacties en de onderhandelingen daarover?

Wat onderhandelingen betreft, vereist de Belgische wetgeving goede trouw. Het beëindigen van onderhandelingen, of het aandringen op de voortzetting ervan, zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld, met dit beginsel van goede trouw in het achterhoofd.

Alle contracten zijn klaar, maar we zijn niet in staat om een samenkomst voor fysieke ondertekening te organiseren.

Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee hypothesen: moet u een onderhandse overeenkomst, dan wel een notariële akte ondertekenen?

Wat onderhandse overeenkomsten betreft, erkent het Belgische recht de geldigheid van een elektronische handtekening en van 'elektronische contracten' (d.w.z. contracten die door middel van een elektronische handtekening worden gesloten en daarna elektronisch worden opgeslagen). Zie deel Innovatie voor een samenvatting van het onderscheid tussen de verschillende soorten elektronische handtekeningen.

Wat notariële akten betreft, is het vandaag nog niet mogelijk om een elektronische handtekening te gebruiken om de akte van thuis uit te ondertekenen. Hiervoor is het opzetten van een digitale notariële aktebank (ook wel de NABAN genoemd) vereist waardoor de notariële aktes in elektronische vorm beschikbaar zullen zijn. Op 24 maart 2020 werd het Koninklijk Besluit houdende de invoering van de Notariële Aktebank van 18 maart 2020 gepubliceerd. We verwachten dus dat deze binnenkort operationeel wordt.

De onderhandse akten zijn ondertekend en de termijn voor het verlijden van de notariële akte nadert.

De Federatie van Notarissen kondigde aan dat notariskantoren vanaf 20 april in principe alle notariële akten kunnen verlijden op voorwaarde dat er zoveel mogelijk fysieke contacten worden vermeden en mits inachtneming van de social distancing maatregelen (en dus niet zoals eerder aangekondigd met de beperking van daden van uiterste urgentie).

Om de dienstverlening te optimaliseren, zal het vanaf begin mei mogelijk zijn om een notariële akte via een digitale volmacht te ondertekenen. Zo kan men, per videoconferentie, een authentieke (notariële) volmacht verlenen aan een vertrouwenspersoon of aan een notariële medewerker zodat die laatste de akte, in uw plaats, kan ondertekenen.

 3. Vastgoedbeheer en huurcontracten

Maakt de huidige situatie een opschorting van de betalingen mogelijk?

Er is op dit moment geen enkele wettelijke regeling in dit verband.

Het moet worden benadrukt dat de vraag niet eenzijdig is: het gaat zowel om betalingen van de verhuurder aan zijn dienstverleners als om betalingen van de huurder aan de verhuurder. Er is ook niet "één" juist antwoord.

  •  De imprevisie kan worden gedefinieerd als een nieuwe situatie, die volledig onvoorzienbaar is voor de partijen bij een contract, die ontstaat tijdens de uitvoering van het contract en de economie ervan verstoort, zodat het evenwicht tussen de wederzijdse prestaties van de partijen wordt verstoord. De uitvoering van het contract door één van de partijen wordt niet onmogelijk, maar is wel uitzonderlijk belastend, afgezien van alle onvoorziene omstandigheden die de contractpartijen normaal gesproken hadden voorzien, en dit zonder enige schuld van de partijen of van een van hen. De imprevisieleer werd tot nu toe door het Hof van Cassatie verworpen, hoewel ze soms door lagere rechtbanken wordt aanvaard.  Een wetsvoorstel om het begrip in het Belgische recht in te voeren werd nog niet gestemd en het is dan ook onzeker of het begrip in de toekomst zal worden ingevoerd.
  • In tegenstelling tot imprevisie leidt overmacht leiden de onmogelijkheid om een verplichting na te komen. Overmacht wordt gedefinieerd als een onoverkomelijke gebeurtenis, onafhankelijk van enige schuld van de schuldenaar, die deze laatste verhindert zijn verplichtingen na te komen, terwijl hij toch binnen de grenzen van de zorgvuldigheid blijft die van hem verwacht mag worden. Een omstandigheid die de nakoming van de verbintenis slechts bezwarend maakt, is geen overmacht.
  • Een vreemde oorzaak wordt ook erkend als een bevrijdende oorzaak voor de schuldenaar. In dit kader denkt men aan het zogenaamde fait du prince waarmee elke belemmering wordt bedoeld die het gevolg is van een bevel of verbod van een overheidsinstantie en die een vreemde oorzaak vormt die de niet-nakoming van verplichtingen voortvloeiend uit een overeenkomst rechtvaardigt. Een dergelijk bevel (i) mag op het tijdstip van het sluiten van de overeenkomst niet voorzienbaar zijn, (ii) moet onontkoombaar zijn vanuit het oogpunt van de schuldenaar en (iii) mag niet toe te schrijven zijn aan de schuldenaar of aan een persoon voor wie hij verantwoordelijk is.

 Met deze beginselen in het achterhoofd moet eerst worden bepaald in hoeverre het Ministerieel besluit van 23 maart 2020 van toepassing is op de schuldenaar en moeten de voorwaarden van de huurovereenkomst worden bekeken. De partijen hadden immers reeds kunnen voorzien in "uitzonderlijke omstandigheden", bijvoorbeeld door in hun huurovereenkomst een contractuele definitie van overmacht op te nemen die ook van toepassing is op imprevisie, door te voorzien in variabele huurmechanismen (eventueel met een minimumgarantie) of door te specificeren dat de huur, of een deel daarvan, in alle omstandigheden verschuldigd is, zelfs in geval van niet-gebruik na een onvoorziene gebeurtenis.

Ook de verzekeringsbepalingen van de huurovereenkomst moeten in acht genomen worden (de huurder kan verplicht zijn om zijn bedrijfsonderbreking te verzekeren ter bescherming van de verhuurder) evenals specifieke clausules van verzekeringspolissen, die bepaalde risico's kunnen uitsluiten.

Dezelfde redenering geldt voor de financiering van onroerend goed.

Hoe organiseer ik de algemene vergadering voor mede-eigenaren?

Minstens één keer per jaar, tijdens de periode voorzien in de statuten, worden de mede-eigenaars van een appartementsgebouw door de syndicus uitgenodigd voor een algemene vergadering. Omdat deze algemene vergaderingen omwille van de huidige Corona-maatregelen momenteel niet mogelijk zijn (tenzij volledig schriftelijk), heeft de regering op initiatief van de minister van justitie beslist om uitstel te verlenen voor deze algemene vergaderingen.

Luidens het koninklijk besluit nr. 3 van 9 april 2020 moet de algemene vergadering binnen de 5 maanden na afloop van de crisisperiode plaatsvinden. De crisisperiode loopt voorlopig tot 3 mei, maar kan worden verlengd door de Koning. Deze maatregel geldt voor alle algemene vergaderingen vanaf 10 maart 2020. De algemene vergaderingen die sinds 10 maart nog rechtsgeldig werden georganiseerd, behouden hun rechtsgeldigheid. Het mandaat van de syndicus en van de leden van de raad van mede-eigendom wordt automatisch verlengd tot aan de eerstvolgende algemene vergadering..

 4. Vastgoedontwikkeling

Wat zou de impact kunnen zijn, in termen van tijd, op mijn project?

De drie gewesten hebben de verplichte termijnen en beroepstermijnen geschorst. Het betreft met name de aanvragen voor bouwvergunningen, milieuvergunningen of individuele vergunningen. Deze opschorting kan de vastgoedontwikkeling vertragen.

De termijn van de opschorting is verschillend in elk gewest en soms ook afhankelijk van de aard van de vergunning of het onderzoek.

 Moeten de huidige bouwplaatsen worden gesloten?

Bouwondernemingen worden over het algemeen beschouwd als niet-essentiële ondernemingen. Aangezien telewerk niet mogelijk is, kunnen de bouwwerkzaamheden nog steeds worden uitgevoerd, mits de maatregelen van sociale afstand worden nageleefd. Indien dit niet mogelijk is, moeten de bouwplaatsen worden gesloten.

In ieder geval moet de veiligheid en gezondheid van de werknemers door hun werkgever worden gewaarborgd.

 5. Vastgoedbelasting

Hoe zit het met registratierechten?

Akten die geregistreerd moeten worden volgens de regels van het Vlaams Gewest (bijvoorbeeld de verkoop van onroerende goederen) krijgen een termijnverlenging van 2 maanden na het einde van de lock-down (voorlopig is dat dus tot 3 juli).

Akten die geregistreerd moeten worden volgens de regels van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, het Waals Gewest of volgens de federale regels (bijvoorbeeld huurovereenkomsten) krijgen 4 maanden uitstel als de deadline voor de registratie ligt tussen 16 maart en 30 juni 2020. Er geldt voor dezelfde belastingen ook een betalingsuitstel van 4 maanden indien de originele betalingstermijn afloopt tussen 16 maart en 30 juni 2020.

Hoe zit het met de onroerende voorheffing en andere regionale en lokale belastingen?

In dit stadium moeten de volgende maatregelen worden benadrukt:

  • Een opschorting van betaling van onroerende voorheffing en andere regionale belastingen in Wallonië: De Waalse regering heeft besloten om de betaling van deze belastingen op te schorten tijdens de crisisperiode, waardoor de betalingstermijn van 2 maanden wordt verlengd, zonder dat dit een impact heeft op het verschuldigde bedrag. De verzending van de aanslagbiljetten inzake onroerende voorheffing wordt uitgesteld tot eind augustus.
  • Een opschorting van betaling van onroerende voorheffing en andere regionale belastingen in het Vlaams Gewest. De aanslagbiljetten met betrekking tot de onroerende voorheffing die gewoonlijk in mei worden opgestuurd, zullen pas vanaf september 2020 worden opgestuurd aan rechtspersonen. Dit betekent de facto dat de betaling van de onroerende voorheffing met ongeveer vier maanden wordt uitgesteld voor ondernemingen die actief zijn in het Vlaams Gewest. Zelfstandige ondernemers kunnen op een flexibele manier een terugbetalingsplan aanvragen en, indien nodig, wordt afgezien van interest op laattijdige betalingen. Intussen heeft de Vlaamse regering de gemeenten ook de mogelijkheid gegeven om uitzonderlijk de opcentiemen op de onroerende voorheffing aan te passen. Hierdoor kunnen de aanslagbiljetten voor de onroerende voorheffing ten vroegste eind juni worden opgestuurd, terwijl deze doorgaans eind april/begin mei worden verzonden. Dit betekent dat de onroerende voorheffing ook voor niet-rechtspersonen wordt uitgesteld, zij het voor een periode van ongeveer twee maanden.
  • Een opschorting van de betaling van onroerende voorheffing en andere regionale belastingen in het Brussels Gewest. De Brusselse regering heeft aangekondigd dat de betalingstermijn voor onroerende voorheffing (momenteel 2 maanden) verlengd wordt met 2 maanden. Een gelijkaardige regeling is aangekondigd voor de verkeersbelasting en de belasting op de inverkeerstelling..
  • Een mogelijke uitbreiding van de vrijstelling van onroerende voorheffing wegens onproductiviteit. Deze maatregel wordt gevraagd door de sector en wordt besproken op het niveau van de gewestelijke overheden.

Hoe zit het met de federale belastingen, de vennootschapsbelasting en de btw?

Er zijn al maatregelen genomen om de termijn voor aangiften en betalingen te verlengen en om achterstandsrente te betalen. We verwijzen naar het overzicht (in het Engels) opgesteld door ons Tax departement voor de details van deze maatregelen.



Juridische overwegingen voor bedrijven tijdens de onfortuinlijke uitbraak van het Coronavirus

Nu het coronavirus (COVID-19) zich steeds meer verspreidt, is de prioriteit voor bedrijven natuurlijk de veiligheid van hun werknemers en van de maatschappij... lees meer

Belgisch uitstel van betaling van schuldeisers verlengd tot 17 juni 2020

Het tijdelijke wettelijke moratorium dat werd ingevoerd bij Koninklijk Besluit nr. 15 om schuldenaren getroffen door de coronacrisis (COVID-19) te beschermen... lees meer
Corona parental leave effective May 1st, 2020!

Corona-ouderschapsverlof sinds 1 mei 2020!

In de huidige context van de coronaviruscrisis zal een Koninklijk Besluit, dat op 1 mei in werking is getreden, werknemers met jonge kinderen de mogelijkheid... lees meer