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16 juillet 2020

L'impact du coronavirus sur l'immobilier

Le locataire peut-il interrompre le paiement de son loyer du fait d’une obligation de fermeture imposée par le Gouvernement fédéral ? La poursuite de vos négociations relatives aux investissements immobiliers est-elle possible ? Dois-je payer le précompte immobilier ? Vous trouverez la réponse à ces questions – et bien d’autres – dans le présent Q&A.

Impact of the coronavirus on real estate

Cet article est également disponible en anglais et néerlandais.

Mis à jour le 16 juillet 2020

1. Quelle est la situation actuelle ?

Le 18 mars 2020, le Gouvernement belge a décidé d'empêcher la propagation du coronavirus par le biais d'un lock-down. En substance, les mesures se résument aux principes suivants :

  • Interdiction des rassemblements et des déplacements non-essentiels ;
  • Fermeture des magasins ;
  • Fermeture des restaurants, cafés, cafétérias,... ;
  • Distinction entre les entreprises essentielles et non-essentielles ;
  • Interdiction des voyages non-essentiels à destination et en provenance de la Belgique.

A la fin du mois d’avril, une stratégie de sortie a été adoptée, qui a permis de supprimer progressivement ces mesures en vue de la reprise de la vie économique.

  • L'interdiction de se réunir signifie que chaque personne doit garder au moins 1,5 mètres de distance (distanciation sociale) avec une autre personne (sauf si ces personnes vivent sous le même toit). Il était également interdit d'entrer dans des lieux publics en compagnie de plus d'une autre personne (sauf à nouveau les membres de la famille ou ceux qui vivent sous le même toit), tout en respectant les règles de distanciation sociale. L'interdiction signifiait également que les activités culturelles, les festivités de toutes sortes, les événements sportifs, etc. n'étaient plus autorisés à avoir lieu.
    Ces règles ont été progressivement assouplies, permettant à votre bulle individuelle de contenir de plus en plus de personnes. Les réunions (offices religieux, activités sportives, théâtre) sont autorisées dans certaines circonstances, mais le principe de distanciation sociale demeure et doit être garanti.
  • Le 18 mars 2020, tous les magasins ont également dû fermer leurs portes. Les exceptions concernaient les pharmacies, les magasins d'alimentation, les marchands de journaux. Peu à peu, la liste des exceptions s'est allongée et le 11 mai, tous les magasins ont été autorisés à rouvrir. Cependant, les commerçants doivent encore prendre toutes les mesures de sécurité nécessaires pour protéger les clients et le personnel. Cela signifie, entre autres, qu'un seul client par 10m2 est autorisé dans un magasin. Le délai (jusqu'à 30 minutes) a été remplacé par une référence au "temps nécessaire".  Depuis le 10 juin, les clients sont obligés de porter un masque buccal.
  • Depuis le 8 juin, les restaurants et les établissements publics sont autorisés à rouvrir, mais selon un protocole très précis. Les grandes lignes de ce protocole prévoient une distance de 1m50 entre les tables, un maximum de 10 personnes par table, chaque client doit rester à sa propre table, les serveurs doivent porter un masque. Tous les établissements de restauration peuvent rester ouverts jusqu'à une heure du matin.
  • Lorsque le lock down a été introduit, une distinction a été faite entre les entreprises essentielles et les entreprises non essentielles. En règle générale, pour toutes les entreprises, les salariés devraient, dans la mesure du possible, continuer à travailler par le biais du télétravail. Si cela n'est pas possible, des travailleurs peuvent être employés sur le site de l'entreprise, mais les entreprises non essentielles doivent prendre les mesures nécessaires pour assurer un respect maximal des règles de distanciation sociale. Les entreprises essentielles (telles que les banques, les assurances, les entreprises pharmaceutiques, les professions juridiques, etc.) doivent prendre les mesures nécessaires pour appliquer les règles de distanciation sociale dans la mesure du possible. Le gouvernement a distribué des directives à ce sujet. Les entreprises qui enfreignent ces règles peuvent encourir de lourdes sanctions.
  • Les frontières belges ont été fermées jusqu'au 29 mai 2020. Peu à peu, les frontières ont été réouvertes. Le 8 juillet, des lignes directrices plus précises ont été distribuées avec des restrictions de voyage et des recommandations. On peut les résumer comme suit :
    • Si un résident belge souhaite quitter le pays, il doit d'abord vérifier si le pays concerné a ouvert ses frontières aux résidents belges ou si la Belgique autorise ses résidents à se rendre dans le pays concerné. Sur le site web du SPF Affaires étrangères, des codes de couleur sont attribués aux différents pays et régions (le rouge signifie un accès interdit au pays ou à des parties de celui-ci ; l'orange représente un accès conditionnel (par exemple un test) et le vert un accès illimité). Les mouvements essentiels sont autorisés en accord avec le SPF Affaires étrangères.
    • Quiconque revient d'un certain pays ou d'une certaine région doit également vérifier un code de couleur. Si la personne revient d'un pays dont le code de couleur est rouge, elle est obligée de se mettre en quarantaine et de subir un test de dépistage du corona. Un transit n'est pas considéré comme une visite. Si la zone visitée a un code de couleur orange, une quarantaine et des tests peuvent être exigés. Cela dépend de la région du lieu de résidence du voyageur. Ceux qui reviennent d'une zone verte n'ont aucune obligation supplémentaire après leur retour.

Les listes de pays sont mises à jour quotidiennement et sont disponibles à l'adresse https://diplomatie.belgium.be/fr.

Le Parlement a accordé au Gouvernement fédéral des pouvoirs spéciaux pour légiférer dans le cadre de la lutte contre la COVID-19 par le biais d’arrêtés de pouvoirs spéciaux, sans avoir à suivre le processus parlementaire traditionnel. Les parlements régionaux ont également accordé de tels pouvoirs spéciaux aux gouvernements régionaux (pour des domaines politiques spécifiques).

2. Investissements immobiliers

La pandémie pourrait-elle avoir un impact sur les opérations en cours et leurs négociations ?

En matière de négociations, le droit belge impose la bonne foi. Mettre fin à des négociations, ou bien insister sur leur poursuite, devra s’analyser au cas par cas, à l’aune de ce principe de bonne foi.

Tous les contrats sont prêts mais nous sommes dans l’impossibilité d’organiser une séance de signature physique.

Il convient de faire la distinction entre deux hypothèses : devez-vous signer un acte notarié ou un acte sous seing privé ?

En ce qui concerne les actes sous seing privé, le droit belge reconnaît la validité d’une signature électronique et des "contrats électroniques" (c'est-à-dire les contrats conclus au moyen d'une signature électronique et stockés ensuite par voie électronique).

En ce qui concerne les actes notariés, il n'est pas encore possible d'utiliser la procédure de la signature électronique pour signer un acte depuis son domicile. Cela nécessite la mise en œuvre  d'une banque de données numérique des actes notariés (NABAN) rendant ces derniers disponibles sous forme électronique. Le 24 mars 2020, l’arrêté royal portant l’introduction de la Banque des actes notariés du 18 mars a été publié. Nous espérons donc que celle-ci sera bientôt opérationnelle.

Les actes sous seing privé ont été signés, et le délai pour exécuter l’acte notarié approche.

La Fédération des Notaires a annoncé qu'à partir du 20 avril, les études de notaires pouvaient, en principe, exécuter tous les actes à condition d'éviter le plus grand nombre possible de contacts physiques et à condition que les mesures de distanciation sociale soient respectées (ce qui diffère donc de l’annonce précédemment faite qui limitait la passation des actes aux « actes d'extrême urgence »).

Afin d'optimiser le service, il sera possible de signer un acte notarié sans qu’il soit nécessaire de se déplacer à partir de début mai et ce, par l’intermédiaire d'une procuration numérique. Par celle-ci, la personne concernée donne une procuration authentique (notariée) par vidéoconférence à une personne de confiance ou à un collaborateur du notaire afin que ces derniers puissent signer l'acte à sa place.

3. Gestion immobilière et baux

La pandémie permet-elle une suspension des paiements ?

Aucun disposition réglementaire n’a été prise à cet égard.

En la matière, il faut souligner que la question n’est pas à sens unique : elle concerne tant les paiements du propriétaire vers ses prestataires de services, que les paiements du locataire vers le propriétaire. Notez qu’il n’y a pas non plus « une » bonne réponse.

Les principes de base

  • L’imprévision peut être définie comme une situation nouvelle, totalement imprévisible par les parties à un contrat, qui survient au cours de l’exécution du contrat et en bouleverse l’économie, provoquant ainsi un déséquilibre entre les prestations réciproques des parties, rendant l’exécution du contrat par l’une de ces parties, non point impossible, mais exceptionnellement lourde, au-delà de tous les aléas que les cocontractants avaient normalement envisagés, et ceci en dehors de toute faute dans le chef des parties ou de l’une d’elles. La théorie de l’imprévision a jusqu’à présent été rejetée par la Cour de Cassation, bien que parfois acceptée par les juridictions inférieures. Une proposition de loi récente visait à introduire la notion dans le droit belge, mais n'a pas été votée, de sorte qu’il n'est donc pas certain que la notion soit introduite à l'avenir.
  • Contrairement à l’imprévision, la force majeure donne lieu à une impossibilité d’exécuter une obligation. La force majeure s’entend d’un évènement insurmontable, indépendant de toute faute du débiteur, qui empêche ce dernier d’exécuter ses obligations, tout en restant dans les limites de la diligence que l’on peut attendre de lui. Une circonstance rendant l’exécution de l’obligation simplement plus onéreuse ne constitue pas un évènement de force majeure.
  • La cause étrangère est également reconnue comme cause exonératoire pour le débiteur. En l’espèce, on pense au fait du prince, qui s’entend de tout empêchement résultant d’un ordre ou d’une prohibition émanant de l’autorité publique et qui constitue une cause étrangère justifiant l’inexécution des obligations telles que prévues par le contrat. Il convient toutefois que cet ordre (i) ait été imprévisible au moment de la conclusion du contrat, (ii) soit inévitable du point de vue du débiteur et (iii) ne soit pas attribuable au débiteur ou à une personne dont il est responsable.

Application concrète en période de corona

En tenant compe de ces principes, il faut d’abord déterminer dans quelle mesure le décret ministériel du 23 mars 2020 s’applique au débiteur et examiner les conditions du bail. En effet, les parties auraient déjà pu  prévoir des « circonstances exceptionnelles », par exemple en incluant dans leur bail une définition contractuelle de la force majeure qui s’applique également  à l’imprévision, en prévoyant des mécanismes de loyer variable (le cas échéant assorti d’un minimum garanti) ou encore en précisant que le loyer, ou une partie de celui-ci, est  dû en toutes circonstances, même en cas d’inutilisation suite à un événement imprévu.

Les dispositions du bail en matière d’assurance doivent également être respectées (le locataire peut être obligé d’assurer ses pertes d’exploitation pour protéger le propriétaire) ainsi que les clauses spécifiques des polices d’assurance, qui peuvent exclure certains risques. Le même raisonnement s’applique concernant les financements immobiliers.

Au début du mois de juin, la Région flamande a introduit le « prêt de bail commercial » permettant au locataire de lui emprunter 1 ou 2 mois de loyer. Le prêt doit cependant être remboursé dans une période de 24 mois. Les sommes prêtées sont directement versées au propriétaire. Ce dernier, pour sa part, doit accorder au locataire 3 ou 4 mois de suspension de payement, dont 1 ou 2 mois de remise. Cette mesure n’est toutefois ouverte qu’aux entreprises qui ont dû fermer complètement pendant la période de fermeture.

Comment organiser l'assemblée générale des copropriétaires?

Au moins une fois par an, et à la date prévue dans l’acte de base (depuis le 1er janvier 2019 dans le règlement d’ordre intérieur), les copropriétaires d'un immeuble sont invités à participer à une assemblée générale. Ces assemblées ne pouvant être tenues pendant le confinement (sauf par écrit), le gouvernement, à l'initiative du ministre de Justice, a décidé de reporter la tenue de ces assemblées générales.

Sur la base de l’arrêté royal n° 3  du 9 avril 2020, l'assemblée générale doit avoir lieu dans les 5 mois suivant la fin de la période de crise. La période de crise a duré jusqu’au 3 mai, mais elle a été prolongée jusqu’ay 30 juin 2020. Cette mesure s'applique à toutes les assemblées générales à partir du 10 mars 2020. Les assemblées générales qui ont été légalement organisées depuis le 10 mars restent valables. Le mandat de l'administrateur et des membres du conseil de copropriété est automatiquement renouvelé jusqu'à la prochaine assemblée générale.

4. Développements immobiliers

Quel pourrait être l’impact, en matière de délais, sur mon projet ?

Les trois régions ont suspendu les délais de rigueur et les délais de recours. Cela concerne notamment les demandes de permis d’urbanisme, de permis d’environnement ou celles relatives aux permis uniques. Cette suspension peut retarder le développement immobilier.

La durée de la suspension est différente dans chaque région et dépend parfois aussi de la nature du permis ou de l'enquête.

Les chantiers en cours doivent-ils fermer ?

Les entreprises de construction étaient généralement considérées comme des entreprises non essentielles. Le télétravail n'étant pas possible, les travaux de construction ont pu se poursuivre, à condition que les mesures de distance sociale soient respectées. Si cela n'était pas possible, les chantiers devaient être fermés. Entre-temps (et plus particulièrement depuis le 4 mai), ces restrictions (à l'exception de la distanciation sociale) ont été levées, mais dans tous les cas, l'employeur doit garantir la sécurité et la santé des travailleurs.

5. Fiscalité immobilière

Qu'en est-il des droits d’enregistrement ?

Les actes qui doivent être enregistrés conformément aux règles de la Région flamande (p. ex. la vente d’un bien immobilier) bénéficient d'une prolongation de délai de 2 mois après la fin de la période de lock-down. La fin de la période, avec des mesures de corona renforcées, est actuellement le 31 juillet, de sorte qu'il y ait une prolongation générale jusqu'au 30 septembre 2020. Les actes qui doivent être enregistrés en vertu des règles de la Région de Bruxelles-Capitale, de la Région wallonne ou conformément aux règles fédérales (p. ex. le contrat de bail) bénéficient d'une prolongation de délai de 4 mois si la date butoir pour l’enregistrement est comprise entre le 16 mars et le 30 juin 2020. Pour ces mêmes impôts, il existe également un report de délai pour le paiement des droits d’enregistrement de 4 mois si la date butoir initiale y relative est comprise entre le 16 mars et le 30 juin 2020. Cette exception ne compte pas pour les actes notariés.

Qu'en est-il du précompte immobilier et des autres taxes régionales et locales ?

  • Le Gouvernement wallon a décidé de suspendre le paiement du précompte immobilier et d’autres taxes régionales pendant la période de crise, prolongeant ainsi le délai de paiement de deux mois, sans incidence sur le montant dû. La transmission des évaluations de l’impôt foncier sera reportée à la fin du mois d’août.
  • En Région flamande, le paiement de l’impôt foncier et des autres taxes régionales est suspendu. Les avertissements-extrait de rôle relatifs au précompte immobilier, qui sont généralement émis au mois de mai, seront envoyés à partir de septembre 2020 pour les personnes morales. Cela signifie de facto que le paiement du précompte immobilier est reporté d'environ quatre mois pour les sociétés actives en Région flamande. Les entreprises personnes physiques peuvent demander de manière flexible un plan de remboursement et, si nécessaire, une dispense d'intérêts de retard. Entre-temps, le Gouvernement flamand a également donné aux communes la possibilité d'adapter exceptionnellement les majorations du précompte immobilier. Ainsi, les avis d'imposition pour ce précompte peuvent être envoyés au plus tôt fin juin, alors que ces avis sont généralement envoyés fin avril/début mai. Cela signifie que l'impôt sur les biens immobiliers est également reporté pour les personnes morales pour une période d'environ deux mois.
  • Le Gouvernement bruxellois a annoncé une prolongation pour deux mois supplémentaires du délai ordinaire de paiement du précompte immobilier. Un régime similaire a été annoncé pour la taxe de circulation et la taxe de mise en circulation.
  • Une possibilité d’extension des exemptions du précompte immobilier pour cause d’improductivité. Cette mesure est demandée par le secteur, et en discussion au niveau des gouvernements régionaux.

Et pour les impôts fédéraux, l’impôt des sociétés et la TVA ?

Des mesures d’extension des délais, pour les déclarations et les paiements, et de remise des intérêts de retard ont déjà été prises. Pour plus de détails sur ces mesures, nous renvoyons à l'article suivant (en anglais).



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