§                     het behoorlijk ingevuld standaardformulier in bijlage bij het besluit,

§                     een bewijs van betaling van de vergoeding,

§                     een uittreksel uit de kadastrale legger of een plan dat de lokalisatie, de omtrek en eventueel een identificatie van het perceel aanduidt indien een terrein niet beschikt  over een kadastrale referentie.

De aanvraag van een bodemattest kan eveneens worden ingediend langs elektronische weg door middel van een gedigitaliseerd aanvraagformulier, opgesteld door het BIM. Het formulier moet een digitale versie bevatten van de kadastrale perceelsreferenties en het betalingsbewijs van de vergoeding.

De aanvrager dient voorafgaandelijk aan de aanvraag van een bodemattest een vergoeding te storten ten belope van 30 € per attest en per perceel. Voor percelen zonder kadastrale referenties, wordt het bedrag vastgesteld op 30 € per kadastrale sectie of, bij ontstentenis, per kadastrale afdeling.

Iedere aanvraag die niet de opgelegde elementen bevat en/of waarvoor geen vergoeding is gestort, wordt  onontvankelijk verklaard door het BIM.

3             De uitreiking van een bodemattest

Het BIM reikt het bodemattest uit binnen een termijn van 20 dagen te rekenen vanaf de ontvangst van de aanvraag. Het bodemattest wordt door het BIM afgegeven per aangetekend schrijven of langs elektronische weg, indien de aanvrager over een elektronisch adres beschikt.

4             De geldigheidsduur van een bodemattest

De maximale geldigheidsduur van het bodemattest van een in de inventaris van de bodemtoestand opgenomen perceel, hangt af van de bodemcategorie waarin het desbetreffende perceel is ingedeeld:

§                      Categorie 0:                        6 maanden;

§                      Categorie 1 en 2:                 onbeperkt geldig;

§                      Categorie 3:                        1 jaar;

§                      Categorie 4:                        6 maanden.

De geldigheidsduur van een bodemattest van een niet in de inventaris van de bodemtoestand opgenomen perceel, bedraagt 6 maanden.

 Het bodemattest kan echter in sommige gevallen voortijdig zijn geldigheid verliezen.

5             Overgangsregeling

De bodemattesten die werden aangevraagd en uitgereikt tussen 1 januari 2010 en 1 november 2010, worden geacht conform te zijn met de bepalingen van dit besluit.

2.         Vlaams Gewest – overdracht van een niet-verontreinigd deel van kadastraal perceel thans mogelijk

Op 1 juli 2010 heeft de OVAM een belangrijke versoepeling ingevoerd in haar beleid inzake de mogelijkheid tot overdracht van delen van een kadastraal perceel dat als een risicogrond wordt beschouwd in het kader van het Vlaamse Bodemdecreet. Het is thans mogelijk om onder bepaalde voorwaarden het niet-verontreinigde deel van een risicogrond apart over te dragen zonder dat er een verder bodemonderzoek dient te worden uitgevoerd op het over te dragen deel. De verplichting tot aanvraag van een bodemattest voor het ganse perceel  blijft van haar kant onverlet.

1             Het vroegere beleid tot 30 juni 2010

Een kadastraal perceel wordt in het kader van het Vlaamse Bodemdecreet als een risicogrond beschouwd indien er een risico-inrichting is of was gevestigd (art. 1, 13°). Dit heeft tot gevolg dat als een deel van een risicoperceel wordt overgedragen - hoewel er op dat specifieke deel geen risico-inrichting is of was gevestigd - het toch wordt onderworpen aan de bijzondere overdrachtbepalingen inzake risicogronden (artikelen 102 e.v.). De bijzondere overdrachtsbepalingen zijn: het bijkomend uitvoeren van een oriënterend bodemonderzoek en de hierbij horende meldingsplicht aan de OVAM, desgevallend het uitvoeren van een beschrijvend bodemonderzoek en/of bodemsaneringsproject. Dit is een tijd- en geldrovende operatie die vele transacties bemoeilijkt. Vandaar dat er al snel een acute vraag ontstond vanwege de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, de bedrijfsfederaties en de vastgoedsector in het algemeen om toch een mogelijkheid te voorzien tot overdracht van niet-verontreinigde delen van risicopercelen zonder naleving van de hogervermelde bijzondere overdrachtsbepalingen.

De hoofdreden van de OVAM om het strenge beleid te behouden, was de vrees voor het creëren van zogenaamde “blackspots”. “Blackspots” zijn “eilanden” van vroegere risicopercelen met een hoge mate van verontreiniging waarvan de kostprijs om ze te saneren vele malen hoger ligt dan de venale waarde van de grond. Finaal zou dan de Vlaamse Overheid moeten opdraaien voor de sanering van deze gronden.

Ook is er een beheersbaarheidsprobleem inzake de overdrachten van delen van risicopercelen. Het is immers zo dat de OVAM kadastrale percelen (ongeacht de grootte van hun oppervlakte) beschouwt als de kleinst mogelijke grondeenheid in hun grondenbankinformatieregister. Hierin een verdere onderverdeling maken zou van aard zijn om veel praktische overzichtsproblemen bij het beheer te creëren.

2             Het nieuwe beleid vanaf 1 juli 2010

Het nieuwe OVAM-beleid situeert zich op twee niveaus. Enerzijds wordt er een uitzondering voorzien voor de onderzoeks- en meldingsplicht aan de OVAM (2.1), anderzijds is er een afwijking mogelijk op de saneringsplicht naar aanleiding van een overdracht (2.2). Hiertoe dienen telkens aan de hiernavermelde cumulatieve voorwaarden te worden voldaan.

Het is de instrumenterende notaris zelf die telkens zal oordelen of de overdracht al dan niet valt onder de uitzonderingsvoorwaarden. In de authentieke overdrachtsakte dient de instrumenterende notaris voor beide uitzonderingsgevallen dan ook telkens uitdrukkelijk te vermelden dat er voldaan is aan alle cumulatieve voorwaarden. Hiertoe is de tussenkomst van de OVAM in principe niet vereist.

Vraag blijft of in de praktijk de instrumenterende notaris wel geneigd zal zijn om diens professionele verantwoordelijkheid op te nemen bij toepassing van deze uitzonderingsregeling in de mate dat in de praktijk de notaris zich immers enkel zal kunnen baseren op de verklaringen van de partijen terzake en niet op tegensprekelijke stukken zoals door de OVAM conform verklaarde bodemonderzoeken.

2.1          Uitzondering op de onderzoeks- en meldingsplicht

Ter zake dient er een onderscheid te worden gemaakt betreffende de uitzonderingsregeling tussen enerzijds de eigenaar-overdrager en anderzijds de gebruiker-overdrager die hiertoe respectievelijk aan de hiernavermelde verschillende cumulatieve voorwaarden dienen te voldoen:

In hoofde van de eigenaar:

1.                    de oppervlakte van het over te dragen deel is < 20% van het volledig kadastraal perceel;

2.                    er is of was geen risico-inrichting aanwezig op het over te dragen deel van het kadastraal perceel;

3.                    de oppervlakte van de ‘risicozone’ is < 50% van de oppervlakte van het kadastraal perceel;

4.                    er zijn geen gegevens in het grondeninformatieregister waaruit blijkt dat op het over te dragen deel van het risicoperceel bodemverontreiniging tot stand is gekomen. Dit kan men onder meer doen door een bodemattest aan te vragen voor dat deel van het perceel (waarbij aan de hand van een kadasterplan op duidelijke wijze het litigieuze deel wordt aangeduid). Indien blijkt dat er desalniettemin bodemverontreiniging tot stand is gekomen op het over te dragen gedeelte, dan kan er nog steeds gebruik gemaakt worden van deze uitzonderingsregeling op voorwaarde dat deze bodemverontreiniging geen aanleiding geeft tot verdere verplichtingen. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij historische bodemverontreiniging.

 In hoofde van de gebruiker:

1.                   er is of was geen risico-inrichting op het over te dragen deel van perceel;

2.                   er zijn geen gegevens in het grondeninformatieregister waaruit blijkt dat op het over te dragen deel van het risicoperceel bodemverontreiniging tot stand is gekomen. Indien blijkt dat er desalniettemin bodemverontreiniging tot stand is gekomen op het over te dragen gedeelte, dan kan er nog steeds gebruik gemaakt worden van deze uitzonderingsregeling op voorwaarde dan deze bodemverontreiniging geen aanleiding geeft tot verdere verplichtingen.

2.2        Mogelijkheid tot overdracht deel risicoperceel waarvoor verdere maatregelen nodig zijn.

Deze uitzondering heeft betrekking op risicopercelen waarop reeds een oriënterend bodemonderzoek werd uitgevoerd en er is vastgesteld dat verdere overdrachtsmaatregelen noodzakelijk zijn (opstellen van een beschrijvend bodemonderzoek, bodemsaneringsproject, …).

De eigenaar kan een deel van dergelijk perceel vanaf 1 juli 2010 overdragen mits naleving van volgende cumulatieve voorwaarden:

1.                   de oppervlakte van het over te dragen deel is < 20% van het volledig kadastraal perceel;

2.                   de oppervlakte van de ‘risico-zone’ is < 50% van de oppervlakte van het kadastraal perceel;

3.                   er is geen verontreiniging tot stand gekomen op het over te dragen deel van perceel waarvoor verdere maatregelen nodig zijn.

Indien niet voldaan is aan de eerste of tweede voorwaarde (aan de 3de voorwaarde moet altijd zijn voldaan), dan is een overdracht nog steeds mogelijk zonder naleving van de bijzondere overdrachtsverplichtingen op voorwaarde dat de saneringskost voor het overblijvend deel van het kadastraal perceel minder dan 50 % bedraagt van de venale waarde van hetzelfde gedeelte. De saneringskost wordt verplicht bepaald door een bodemsaneringsdeskundige en de venale waarde door een beëdigd schatter. Beide waarderingen dienen te worden bezorgd aan de OVAM. De beoordeling zal gebeuren door de OVAM, wiens tussenkomst wel vereist is bij dergelijke overdracht.

 * * *

De versoepeling van het beleid van de OVAM staat echter in schril contrast met het initiële saneringsdoel van het Vlaamse Bodemdecreet dat erop gericht is de richtwaarden voor de bodemkwaliteit te realiseren en, indien dit niet mogelijk is, minstens een betere bodemkwaliteit te realiseren en de risico’s weg te nemen. In de beleidswijziging wordt met geen woord gerept van wat er in de toekomst zal dienen te gebeuren met de overblijvende “blackspots” die in de praktijk geen kans hebben op een kandidaat-overnemer wegens de te hoge saneringskostprijs die eraan verbonden is.

De beleidswijziging heeft verder geen wettelijke grondslag. Er werd immers hiertoe geen wijziging aangebracht noch aan het Vlaamse Bodemdecreet, noch aan de VLAREBO-Besluit. De afdwingbaarheid ervan is bijgevolg niet volledig juridisch gewaarborgd. De OVAM is wel in haar hoedanigheid van publiekrechtelijke rechtspersoon onderworpen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, meer bepaald aan het rechtszekerheidsbeginsel dat verbonden is aan het zorgvuldigheidsbeginsel. De OVAM kan dus niet om de haverklap van beleid veranderen, maar voorzichtigheid blijft natuurlijk altijd op zijn plaats.