extrait cadastral ou un plan reprenant la localisation, les contours et, éventuellement, un identifiant de la parcelle selon que la parcelle dispose ou non de références cadastrales.

La demande d’attestation du sol peut également être introduite par voie électronique au moyen d’un formulaire digitalisé élaboré par l’IBGE. Le formulaire doit contenir une version digitalisée du parcellaire cadastral et la preuve de paiement de la rétribution.

Préalablement à la demande d’attestation du sol, le demandeur doit s’acquitter d’une rétribution d’un montant de 30€ par attestation et par parcelle.  Pour les parcelles sans référence cadastrale, le montant de la rétribution est de 30€ par section cadastrale ou, à défaut, par division cadastrale.

Toute demande qui ne comprend pas les éléments imposés et/ou pour laquelle le versement de la rétribution n’a pas été effectué est déclarée irrecevable par l’IBGE.

3.            Les modalités de délivrance de l’attestation du sol

L’IBGE délivre l’attestation du sol dans un délai de 20 jours à dater de la réception de la demande. L’attestation est délivrée par courrier recommandé ou par voie électronique si le demandeur dispose d’une adresse électronique.

4.            La durée de validité d’une attestation du sol

La durée maximale de validité de l’attestation du sol relative aux parcelles reprises à l’inventaire dépend de la catégorie dans laquelle elles sont inscrites :

§                      catégorie 0                          6 mois ;

§                      catégories 1 et 2:                               durée de validité illimitée ;

§                      catégorie 3 :                        1 an ;

§                      catégorie 4 :                        6 mois.

La durée maximale de validité de l’attestation du sol relative à une parcelle non reprise dans l’inventaire est de 6 mois.

Cependant, dans certaines hypothèses, la validité de l’attestation du sol prendra fin prématurément (art. 8, § 4, de l’arrêté).

5.                   Disposition transitoire 

Les attestations de sol demandées et délivrées entre le 1er janvier 2010 et le 1er novembre 2010 sont réputées conformes aux dispositions légales.

2.      Région Flamande – la cession d’une partie non polluée d’une parcelle cadastrale est désormais possible

Le 1er juillet 2010, l’OVAM a considérablement assoupli sa politique en autorisant la cession de parties de parcelle cadastrale considérée, par le décret sol, comme un terrain à risques. Il est désormais possible, sous certaines conditions, de céder séparément la partie non polluée d’un terrain à risques sans qu’il soit nécessaire de réaliser une reconnaissance du sol avant la vente de cette partie. L’obligation de disposer d’une attestation du sol pour l’entièreté de la parcelle demeure.

 1.                   La politique en vigueur avant le 30 juin 2010

Sur la base du décret sol, une parcelle cadastrale est considérée comme un terrain à risques lorsqu’un établissement à risques est ou y a été implanté (art. 1, 13°). Par conséquent, si une partie de cette parcelle à risques est cédée, cette cession partielle reste soumise aux dispositions particulières relatives aux sols à risques (art. 102 et suivants) alors même qu’aucune activité à risque n’a été exercée sur la partie cédée. Partant, cette cession partielle reste soumise à la réalisation éventuelle d’une reconnaissance d’orientation du sol et l’obligation de la transmettre à l’OVAM et, le cas échéant, la réalisation d’une reconnaissance descriptive du sol et/ou d’un projet d’assainissement. Il s’agit d’une opération longue et couteuse qui complique beaucoup de transactions. C’est la raison pour laquelle la Fédération Royale du Notariat Belge, les fédérations d’industries et le secteur de l’immobilier en général ont manifesté leur volonté de voir autoriser la cession de parties non polluées de terrains à risques sans avoir à respecter les dispositions particulières précitées.

Dans le chef de l’OVAM, la volonté de maintenir une politique stricte en la matière reposait sur la crainte de voir naître des “blackspots”, à savoir des “îles” d’anciens terrains à risques fortement pollués pour lesquels le coût de l’assainissement aurait été plus élevé que la valeur vénale du terrain. Au final, l’autorité flamande aurait du supporter elle-même les frais d’assainissement.

En outre, la cession de parties de terrains à risques se heurtait à un problème de gestion administrative. En effet, l’OVAM considère les parcelles cadastrales (indépendamment de leur superficie) comme étant les plus petites unités de terrains possibles dans sa banque de données des sols. Une subdivision aurait été de nature à créer des problèmes concrets de gestion.

2.                   La nouvelle politique à partir du 1er juillet 2010

La nouvelle politique de l’OVAM repose sur deux points. D’une part, l’obligation de reconnaissance et de notification à l’OVAM connaît désormais une exception (2.1) et, d’autre part, il est possible de s’écarter de l’obligation d’assainissement à l’occasion d’une cession (2.2). Pour ce faire, les conditions ci-après développées devront être respectées cumulativement.

C’est le notaire instrumentant qui devra juger si l’opération envisagée respecte les conditions d’application de l’exception. Le notaire devra donc mentionner explicitement dans l’acte authentique que toutes les conditions d’application de l’exception invoquée sont remplies. L’intervention de l’OVAM n’est donc pas exigée.

Reste à savoir si le notaire sera enclin à engager sa responsabilité professionnelle en appliquant ce nouveau régime d’exception dans la mesure où il ne pourra plus s’appuyer sur des documents officiels tels que des études de sols déclarées conforme par l’OVAM mais devra se fier aux déclarations de ses clients.

2.1          Exception à l’obligation de reconnaissance et de notification

Il y a lieu de faire une distinction entre d’une part, le cédant-propriétaire et, d’autre part, le cédant-possesseur, lesquels devront respecter les conditions cumulatives suivantes : 

Dans le chef du propriétaire:     

1.         la superficie de la parcelle vendue est inférieure à 20% de la superficie totale de la parcelle cadastrale ;

2.         il n’y a pas ou il n’y a pas eu d’établissements à risques sur la partie de la parcelle cadastrale cédée ;

3.         la superficie de la « zone à risques » est inférieure à 50% de la superficie de la parcelle cadastrale ;

4.         le registre d’informations des sols ne contient pas de données desquelles apparaît la présence d’une pollution du sol de la partie cédée. Cette condition sera remplie, par exemple, par la demande d’une attestation du sol pour cette partie de parcelle (avec l’appui d’un plan cadastral désignant de manière précise la partie litigieuse). S’il s’avère que la pollution du sol touche également la partie de la parcelle cédée, la cession pourra néanmoins avoir lieu à condition que cette pollution n’entraîne pas d’obligations complémentaires. Ceci peut s’avérer être le cas dans l’hypothèse d’une pollution historique.

 Dans le chef du possesseur:    

1.         il n’y a et il n’y a pas eu d’établissements à risques sur la partie de parcelle cédée;

2.          le registre d’informations des sols ne contient pas de données desquelles apparaît la présence d’une pollution du sol de la partie cédée. S’il s’avère que la pollution du sol touche également la partie de la parcelle cédée, la cession pourra néanmoins avoir lieu à condition que cette pollution n’entraîne pas d’obligations complémentaires.

2.2        Possibilité de céder une partie d’une parcelle à risques sur laquelle pèsent  encore des mesures de cession

 Cette exception a trait aux terrains à risques sur lesquels une reconnaissance d’orientation du sol a déjà été effectuée et pour lesquels des mesures de cession pèsent encore (e.g., réalisation d’une reconnaissance descriptive du sol, projet d’assainissement du sol, …).

A partir du 1er juillet 2010, le propriétaire peut céder une partie d’une telle parcelle moyennant le respect les conditions cumulatives suivantes :

 1.             la superficie de la parcelle cédée doit être inférieure à 20% à la superficie totale de la parcelle cadastrale ;

2.             la superficie de la zone à risques est inférieure à 50% de la superficie de la parcelle cadastrale ;

3.             il n’y a pas de pollution sur la parcelle vendue pour laquelle des mesures supplémentaires seraient nécessaires.

 Si la première ou la deuxième de ces conditions n’est pas remplie (la troisième condition doit toujours être respectée), la cession reste possible à la condition que les coûts d’assainissement pour la partie de la parcelle non cédée soient inférieurs à 50 % de la valeur vénale de cette partie restante. Le coût de l’assainissement doit être déterminé par un expert en pollution et la valeur vénale par un estimateur assermenté. Les deux estimations doivent être transmises à l’OVAM. L’appréciation incombe à l’OVAM dont l’intervention est exigée à l’occasion d’une telle transaction.

 * * *

L’assouplissement de la politique de l’OVAM est en contraste criant avec le but initial d’assainissement des sols visé par le décret sol qui vise à disposer d’un sol de qualité et, si cela n’est pas possible, à, à tout le moins, atteindre une meilleure qualité des sols et empêcher les risques. La politique ainsi modifiée est muette quant à ce qui passera à l’avenir avec les “blackspots” restants qui, dans la pratique, n’auront aucune chance d’intéresser des candidats acheteurs vu le cout élevé de l’assainissement qui y sera lié.

Le changement de politique n’a pas de base légale. Il n’y a eu jusqu’ici aucune modification apportée au décret sol ni à l’arrêté Vlarebo.  Par conséquent, la force contraignante de cette modification n’est pas juridiquement garantie. Toutefois, l’OVAM, en sa qualité de personnes de droit public, est soumise aux principes généraux de bonne administration, plus particulièrement le principe de la sécurité juridique qui est liée au principe de précaution. L’OVAM ne peut donc pas  changer de politique à tout instant mais la prudence reste néanmoins de mise.